등록면허세란 ‘등록’ 또는 ‘면허’ 행위를 할 때 납부하는 세금을 말합니다. 등록 시 납부하는 세금은 ‘등록면허세(등록분)’이라고 표시하나, 현장에서는 주로 ‘등록세’라고 부릅니다. 비슷하게 면허와 관련하여 납부하는 세금은 ‘등록면허세(면허분)’이라고 표시하고, 현장에서는 ‘면허세’라고 부르기도 합니다.
등록에 관한 행위란 무엇일까요? 즉, 등록면허세(등록분)는 언제 납부해야 할까요? 지방세법 제23조에서는 등록 행위를 “재산권과 그 밖의 권리의 설정ㆍ변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 것”으로 정의하고 있습니다.
지방세법 제23조(정의) 등록면허세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “등록”이란 재산권과 그 밖의 권리의 설정ㆍ변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 것을 말한다. 다만, 제2장에 따른 취득을 원인으로 이루어지는 등기 또는 등록은 제외하되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 등기나 등록은 포함한다.
가. 광업권ㆍ어업권 및 양식업권의 취득에 따른 등록
나. 제15조제2항제4호에 따른 외국인 소유의 취득세 과세대상 물건(차량, 기계장비, 항공기 및 선박만 해당한다)의 연부 취득에 따른 등기 또는 등록
다. 「지방세기본법」 제38조에 따른 취득세 부과제척기간이 경과한 물건의 등기 또는 등록
라. 제17조에 해당하는 물건의 등기 또는 등록
2. “면허”란 각종 법령에 규정된 면허ㆍ허가ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정ㆍ검사ㆍ검열ㆍ심사 등 특정한 영업설비 또는 행위에 대한 권리의 설정, 금지의 해제 또는 신고의 수리(受理) 등 행정청의 행위(법률의 규정에 따라 의제되는 행위를 포함한다)를 말한다. 이 경우 면허의 종별은 사업의 종류 및 규모 등을 고려하여 제1종부터 제5종까지 구분하여 대통령령으로 정한다.
여기서 말하는 ‘공부’란 등기부등본(등기사항전부증명서) 등을 말하는데요. 등기부등본에 새로운 권리를 기재하거나, 변경하거나, 말소하는 모든 행위가 등록 행위에 해당합니다. 근저당을 예로 들면, 부동산 등기부등본에 근저당을 설정하거나(설정), 근저당 금액을 감액하거나(변경), 근저당을 말소 시키는(소멸) 행위 등을 예로 들 수 있습니다.
부동산 또는 경매 투자자 입장에서 등록세를 납부하는 일은 빈번합니다. 경매 또는 공매로 부동산을 낙찰받았다면, 소유권이전등기촉탁서 제출 전에 기존 근저당, 압류, 가압류를 말소하기 위한 등록세를 납부해야 합니다. 또는 공유물분할 소송 후 형식적경매를 신청할 때는 부동산 등기부등본에 경매신청 등기를 설정해야 하는데, 이때도 등록세를 납부해야 합니다.
이 글은 투자자라면 실전에서 반드시 경험하게 되는 등록세 처리 방법을 실제 사례와 함께 3단계(신고 → 납부 → 납부확인서 발급)로 설명하였습니다.
등록면허세(등록분) 신고 방법
등록세를 신고는 오프라인(구축/시청 방문)과 온라인(위택스) 모두 가능합니다. 이 글에서는 대부분의 지방세 업무를 온라인에서 처리할 수 있는 위택스(wetax)를 기준으로 설명하겠습니다.
먼저, 위택스에 로그인을 합니다. 비회원도 공인인증서, 간편인증(네이버, 카카오톡 등), 금융인증서 등으로 로그인이 가능합니다.
로그인 후, 등록면허세(등록분) 신고 메뉴를 찾아서 들어갑니다. 해당 메뉴는 [신고] → [등록면허세] → [등록분] → [등록분 신고] 순으로 클릭하면 찾을 수 있습니다.
등록면허세(등록분) 신고 화면에 들어왔다면, 안내화면의 순서에 따라 필요한 정보를 입력하면 됩니다. 신고 단계는 다음과 같습니다.
- 신고인
- 신고유형
- 신고대상
- 산출세액확인
- 구비서류등록
- 신고서 제출
신고인
[신고인] 단계에서는 신고인과 납세자의 연락처, 이메일, 주소 등의 기본 정보를 입력합니다. 이때 주소는 필수사항입니다.
신고유형
[신고유형] 단계에서는 신고 대상이 되는 물건의 종류와 등록 내용을 선택하게 됩니다. 구체적으로 ‘물건 종류’, ‘물건상세종류’, ‘등록원인’을 선택하게 되는데, 물건 종류 중 하나를 선택하면, 선택된 종류에 따라 상세종류가 나열됩니다. 등록원인에는 앞서 사례로 언급한 등기 말소, 경매신청 등을 선택하게 됩니다.
이 글은 경매 투자자를 대상으로 작성하였으므로, 물건 종류는 부동산을 중심으로 설명하겠습니다. 물건 종류에서 ‘부동산’을 선택하면, 물건상세종류에는 ‘건물’, ‘시설물’, ‘토지(농지)’, ‘토지(농지외)’가 나타나는데, 이중에 해당하는 종류를 선택하면 됩니다. 예를 들어, 단독주택의 경우 건물등기와 토지등기가 따로 존재하기 때문에, 각 등기부등본에서 권리 변동이 있다면 ‘건물’과 ‘토지(농지외)’ 부분을 별도로 신고해야 합니다. 만약, 아파트나 다세대주택와 같은 집합건물(구분소유 건물)에 해당한다면, ‘건물’을 선택하면 됩니다.
물건종류를 선택하였으면, 등록원인을 선택하면 됩니다. 즉, 등기부등본에 기재된 권리에 변화를 주거나 새롭게 생성하고자 하는 내용(원인)을 선택합니다. 대표적인 사례로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 말소(일반): 경매로 부동산을 낙찰받은 후, 후순위 근저당, 압류 등의 등기를 말소하고자 하는 경우
- 경매신청설정: 공유물분할 소송에서 대금분할 판결을 받은 후, 형식적경매를 신청하고자 하는 경우
- 가처분설정: 공유물분할 등 부동산과 관련한 소송을 진행하면서(혹은 소송 신청 전에), 해당 부동산의 매각, 근저당 설정 등을 차단하고자 하는 경우
참고로 가처분을 설정한 이후에 합의 또는 판결에 따라 가처분을 취하하고자 할 때는 ‘신청취하 및 집행해제신청’을 법원에 제출해야 합니다. 그리고 이때 납부해야 하는 등록세의 등록원인 ‘취하’가 아닌 ‘말소(일반)’임에 유의하시기 바랍니다.
신고대상
[신고대상] 단계에서는 ‘부동산 소재지’와 ‘관할자치단체’를 공통적으로 입력합니다. 이때 관할자치단체는 부동산 소재지와 동일한 동(읍/면/리)으로 선택하면 됩니다.
다만, ‘과세정보’ 부분은 이전 단계에서 선택한 등록원인에 따라, 입력방식이 조금씩 다릅니다. 예를 들어, 등록원인이 ‘말소(일반)’이고 말소하고자 하는 권리내역이 근저당 1건, 가압류 2건이라면 총 3건을 기재하면 됩니다.
등록원인이 ‘경매신청등기’ 또는 ‘가처분설정’인 경우에는 과세표준(등록가액)에 공시가격과 나의 지분율을 곱한 금액을 입력합니다. 이 때 공시가격은 토지를 예로 들면, 제곱미터 당 개별공시지가에 전체 면적을 곱한 금액을 말합니다. 특히 지분 형태의 부동산인 경우, 즉 내가 일부 지분만을 소유한 경우에는 나의 지분율을 곱하여 최종 과세표준액을 산출해야 합니다. 많은 사람들이 심지어 법원에서조차 헷갈려하는 경우가 많습니다. 자칫 나의 지분율을 적용하지 않으면, 과세표준액이 증가하면서 등록세를 과다납부하게 되므로 주의하시기 바랍니다.
산출세액확인
[산출세액확인] 단계에서는 별도로 정보를 입력할 필요가 없고, 산출세액 내역만 확인하면 됩니다.
지금까지 이 글은 등록세만을 언급했지만, 실제로 납부하게 되는 세금은 등록면허세(등록분)과 지방교육세를 포함한 금액입니다. 이때의 세율은 지방세법 제28조에서 물건종류와 등기원인 별로 구체적으로 정하고 있습니다. 예를 들어, 부동산에 대한 경매신청의 경우 등록면허세는 과세표준액에 0.2%를 곱하여 산출하고, 지방교육세는 등록면허세의 20%를 곱하여 산출합니다.
다만, 지방세법 제28조에서는 등록세의 최소 허용금액을 규정하고 있습니다. 통상 부동산 등기에 관한 최소 허용금액은 6,000원으로, 여기에 지방교육세 20%인 1,200원을 포함하면 총 7,200원을 최소 비용으로 납부해야 합니다. 즉, 과세표준액이 아무리 소액이더라도, 등록세 명목으로 7,200원 이상을 납부해야 합니다.
구비서류등록
[구비서류등록] 단계에서 각종 증빙서류를 등록할 수 있습니다. 증빙서류의 등록은 등록원인이 무엇이냐에 따라, 별도의 서류 등록 없이 그냥 넘어가도 됩니다. 예를 들어, 등록원인이 ‘말소’인 경우, 서류 등록 없이 다음 단계로 넘어가도 됩니다. 하지만 등록원인이 ‘지상권설정’, ‘지역권설정’, ‘가등기설정’, ‘경매신청’, ‘가처분’ 등에 해당하는 경우에는 반드시 관련 증빙서류를 등록해야 합니다.
증빙서류 등록이 필수인 경우, 등록하는 서류의 종류는 다음과 같습니다.
- 지상권설정/이전: 지상권 설정/이전 관련 계약서 등
- 구분지상권설정/이전: 구분지상권 설정/이전 관련 계약서 등
- 저당권설정/이전: 저당권 설정/이전 관련 계약서 등
- 지역권설정/이전: 지역권 설정/이전 관련 계약서 등
- 전세권설정/이전: 전세권 설정/이전 관련 계약서 등
- 임차권설정/이전: 임차권 설정/이전 관련 계약서 등
- 경매신청: 경매신청서, 경매설정 원인 서류 등
- 가압류: 가압류 관련 등록가액 증빙 서류 등
- 가처분: 가처분 신청서 등
- 가등기설정/이전: 가등기 설정/이전 관련 계약서 등
신고서 제출
[신고서 제출] 단계는 지금까지 입력한 내용을 바탕으로 최종 확인하는 단계로, 별도로 입력할 것은 없습니다. 이상이 없다면, 하단의 ‘제출’ 버튼을 누르면 됩니다.
등록면허세(등록분) 납부 방법
등록세 납부도 오프라인과 온라인 모두에서 납부가 가능합니다. 다만, 지금까지 위택스를 통한 온라인으로 진행한 만큼, 등록세 납부도 위택스에서 납부하는 방법으로 설명하고자 합니다. 참고로, 당사는 위택스로만 등록세를 납부하고 있는데, 그 이유는 납부확인서를 온라인(위택스)에서 언제든지 다운로드 받을 수 있기 때문입니다. 당사는 납부확인서를 PDF 파일로 출력(저장)하여 관리하고 있습니다.
앞서 등록세 신고서 제출을 완료했다면, 바로 이어서 [즉시납부]를 클릭하여 납부를 진행해도 됩니다. 또는 위택스 상단 메뉴에서 [납부] 부분에 마우스를 올려놓으면 나타나는 [지방세 납부대상]을 클릭하면 됩니다. 이어서 신고내역을 찾아서 납부하기를 진행하면 됩니다.
결제수단은 신용카드(체크카드), 실시간 계좌이체가 모두 가능하므로, 편리한 방법으로 결제하면 됩니다.
납부확인서 발급 방법
납부확인서는 등록세를 납부했다는 증빙자료입니다. 납부확인서도 위택스에서 발급받을 수 있습니다. 위택스 메인 메뉴에서 [납부] 위에 마우스를 올려놓으면 나타나는 메뉴 중에서 [지방세 납부내역]을 클릭하면 됩니다.
[지방세 납부내역] 페이지에서 하단에 지방세 납부 목록이 나타나면, 여기서 세목/과목과 납부금액을 확인한 후, ‘전자납부번호’를 클릭하면 창이 하나 나타납니다. 여기서 ‘납부확인서 발급’ 버튼을 클릭합니다. 또 창이 하나 나타나면, 출력형태는 ‘인쇄’, 주민/법인등록번호 뒷자리 포함은 ‘포함’을 선택한 후 ‘발급’ 버튼을 누르면 됩니다.
위의 과정을 거치고 보통 5분 정도 기다리면, 납부확인서를 출력할 수 있습니다. 경우에 따라 5분 보다 훨씬 일찍 출력할 수 있는 경우도 있고, 아무리 늦어도 10분 이내에는 출력 또는 PDF 파일로 저장이 가능합니다.
출력 또는 저장한 납부확인서는 목적에 따라 제출합니다. 경매 낙찰 후, 소유권이전등기 촉탁신청서를 제출하는 경우라면 취득세 납부확인서를 포함해, 등록세 납부확인서 출력본을 같이 제출하면 됩니다. 또는 전자소송으로 경매신청을 하는 하는 경우라면 등록세 납부확인서를 PDF 파일로 저장하여 첨부자료로 제출하면 됩니다.
