부동산을 매도한 후 반드시 해야 하는 일, 바로 양도소득세 신고입니다. 아파트든, 토지든, 부동산을 매도한 사실이 있다면 정해진 기한 내에 꼭 신고해야 합니다. 그런데 매도 방식이 지분을 소유한 후 형식적경매를 통한 방식이었다면, 신고 과정에서 조금 더 꼼꼼한 이해가 필요합니다.
이번 글에서 다루는 내용은 일반적인 양도소득세 신고에서는 크게 신경 쓰지 않았을 내용입니다. 하지만 형식적경매 후 양도소득세 신고 시, 누구나 한 번쯤은 마주하게 되는 핵심 궁금증 4가지를 이 글에서 말끔하게 해소해 드리겠습니다.
[공통사항] 양도소득세 신고를 위한 기초 지식
매도 방식에 상관 없이, 부동산 양도소득세 신고 시 기본적으로 알아야 할 지식은 다음과 같습니다. 이미 알고 있는 내용이라면, 빠르게 넘어간 후 목차부터 보셔도 무방합니다.
첫째, 양도소득세는 매도일이 속한 달의 ‘익익월’ 마지막 날까지 신고해야 합니다. 예를 들어, 2월 15일에 매도했다면 4월 30일까지 신고해야 하죠. 기한 내에 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 꼭 기억해야 합니다.
둘째, 과거에는 세무사에게 맡기는 경우가 많았지만, 요즘은 직접 신고하는 셀프 양도세 신고가 늘고 있습니다. 게다가 홈택스(국세청 홈페이지)를 통해 집에서도 간편하게 신고와 납부가 가능합니다. 홈택스에서 안내하는 메뉴와 절차를 따라가면, 누구나 어렵지 않게 세금 신고를 마칠 수 있습니다.
셋째, 양도소득세를 정확하게 신고하기 위해선 다음 5가지 정보를 반드시 확인해야 합니다.
- 취득시점
- 취득가액
- 매도시점
- 매도가액
- 필요경비
일반적인 매매라면 이 정보들은 비교적 명확하게 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 일반 매매에서의 취득시점은 내가 부동산을 매수했을 때 최종 잔금을 납부한 시점이고, 취득가액은 총 매매대금으로 매매계약서에서 기재된 금액으로 확인할 수 있습니다. 그리고 매도시점은 내가 부동산을 매도할 때 상대측 매수인이 잔금을 납부한 시점이고, 매도가액도 총 매매대금으로 이 또한 매매계약서에서 확인할 수 있습니다. 결국 일반 매매에서는 이들 정보의 기준이 명확하고, 확인이 용이하기 때문에 양도소득세 신고 시 어려움이 없습니다.
하지만! 형식적경매는 다릅니다.
형식적경매란 지분으로 소유하고 있던 공유 부동산을 공유물분할 판결을 통해 경매로 매각하고, 지분에 따라 배당금을 받는 방식입니다.
문제는 위와 같은 매각 방식에서, 앞서 말한 5가지 핵심 정보가 모호해진다는 점입니다.
- 배당받은 금액을 매도가액으로 잡아야 할까?
- 취득시점과 매도시점은 언제일까?
- 형식적경매 집행비용 중 내 지분만큼만 필요경비로 인식할까?
- 공유물분할 소송비용은 필요경비로 인정될까?
이러한 의문들은 실제 양도세 신고 과정에서 혼란을 줄 수 있습니다.
이 글은 지분으로 소유하고 있던 부동산을 형식적경매로 매각한 후, 양도소득세 신고 시 마주하는 4가지 궁금증을 해소하기 위해 작성하였습니다.
양도가액의 기준, 배당액일까? 낙찰가일까?
형식적경매도 보통의 경매와 절차는 동일합니다. 누군가 경매물건을 낙찰 받으면, 매각대금(잔금)을 납부하고, 최종적으로 지분권자를 포함한 이해관계인에게 배당금을 지급하는 것으로 경매사건을 종결합니다.
다시 말해, 형식적경매 사건의 지분권자 입장에서는 낙찰자가 잔금을 납부하면, 경매비용 등을 먼저 공제하고 본인의 지분율에 해당하는 배당금을 수령하게 됩니다. 그럼 이때 받는 배당액이 양도가액일까요?
결론부터 말하면, 배당액은 양도가액이 아닙니다. 형식적경매 후 양도가액은 낙찰자의 낙찰금액(매각대금)입니다. 보다 구체적으로, 지분권자의 양도가액은 낙찰자의 낙찰금액(매각대금)에 지분권자의 지분율을 적용한 금액입니다.
사례로 설명해겠습니다. 지분권자는 총 2명으로, A와 B가 각각 1/3과 2/3의 지분을 소유하고 있습니다. 그리고 해당 부동산의 전체 지분을 형식적경매로 매각을 진행하였는데, 누군가 1,500만 원에 낙찰 받았습니다. 이 경우, A의 양도가액은 1,500만 원(낙찰가)에 1/3(A의 지분율)을 곱하여, 500만 원이 됩니다. B의 양도가액은 1,500만 원에 2/3을 곱하여, 1,000만 원이 되겠죠. 참고로 지분권자가 수령하는 배당금은 양도가액 보다 적은데요. 낙찰가에서 경매비용 등을 공제한 후 배당금을 지급하기 때문입니다.
위와 같은 사실은 아래 조세 심판례와 법령해석사례를 통해서도 확인할 수 있습니다.
조세심판원 2013. 6. 13. 조심2013중2090 [임의경매로 양도되어 실제 수령한 금원이 없으므로 대출금 상당액을 실지양도가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 등]
[사건번호]
조심2013중2090 (2013.06.13)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[제 목] 임의경매로 양도되어 실제 수령한 금원이 없으므로 대출금 상당액을 실지양도가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 등
[결정요지]
경매를 원인으로 소유권이 이전되는 경우에도 양도에 해당하는 것으로, 이 때 경락대금의 실제 배당 여부가 양도소득세 과세에 영향을 주는 것은 아니며, 경매에 의한 양도는 경락가액이 소득법 §96ㆍ①에서 규정하는 실지거래가액에 해당하는 것임
[관련법령]
소득세법 제96조
[양도, 부동산거래관리과-87 , 2011.01.27]
[답변사항]
부동산이 경매에 의하여 양도된 경우 당해 부동산의 경락가액이 양도가액이 되는 것임.
[답변요지]
질의하신 내용은 붙임 질의회신사례 서면인터넷방문상담4팀-56호(2008.1.9.) 및 부동산거래관리과-1489호(2010.12.17.)를 참고하시기 바랍니다.
[이유]
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 부동산을 임의경매처분 당했는데 배당표 내역이 아래와 같음
1) 배당할 금액 158,283,738
2) 명세
• 매각대금 147,300,000
• 전경매보증금 10,550,400
• 매각대금이자 433,338
3) 집행비용 3,352,120
4) 실제 배당할 금액 154,931,120
-실제 배당할 금액이 채권자에게 배당됨
○ 질의내용
- 양도가액이 어느 금액인지
- 집행비용이 필요경비로 공제 가능한지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조「양도가액」
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 따른다.
(이하 생략)
○ 민사집행법 제138조「재매각」
① 매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.
②~③ 생략
④ 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
○ 민사집행법 제147조「배당할금액등」
① 배당할 금액은 다음 각호에 규정한 금액으로 한다.
1. 대금
2.~4. 생략
5. 제138조제4항의 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액)
○ 소득세법 제97조「양도소득의필요경비계산」
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.~2. 생략
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조「양도자산의필요경비」
①~④ 생략
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
(이하 생략)
○ 민사집행법 제53조「집행비용의부담」
① 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.
② 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자는 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-56, 2008.01.09.
1. 양도소득세 과세대상 부동산의 양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제96조및 동법 제97조규정에 따라 당해 부동산의 양도 및 취득당시 실지거래가액에 의하는 것이며, 부동산이 경매에 의하여 양도된 경우에는 당해 부동산의 경락가액이 양도가액이 되는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-1489, 2010.12.17.
법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소득세법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것입니다.
○ 법규과-83, 2011.01.26.
귀 의견조회의 경우 「민사집행법」 제147조제1항제5호에 따라 배당할 금액에 포함하는 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증금액은 「소득세법」 제96조의 양도가액에 포함하지 아니하는 것입니다.
내 소유지분의 취득시점과 매도시점 기준
우리나라 민법에 따르면, 소유권의 이전은 최종 잔금을 납부한 시점을 기준으로 합니다. 따라서, 부동산의 취득시점과 매도시점도 이를 기준으로 판단하면 쉽니다.
즉, 취득시점은 내가 해당 부동산의 지분에 대한 잔금을 납부한 날짜가 됩니다. 지분경매의 경우 내가 경매 잔급(매각대금)을 납부한 날짜가 되고, 일반 매매의 경우에는 매도인에게 잔금을 지급한 날짜가 되는 것이죠.
매도시점도 동일한 관점으로 접근하면 됩니다. 내 지분을 형식적경매로 매각한 경우, 낙찰자가 잔금을 납부한 날짜가 매도시점이 되는 것입니다. 그런데 경매사건은 일반 매매와 달리, 낙찰자가 지분권자에게 잔금을 직접 지급하지 않고, 법원에 납부합니다. 그렇기 때문에 지분권자는 낙찰자가 언제 잔금을 납부했는지 별도로 알아봐야 합니다.
경매사건에서 낙찰자가 잔금을 납부한 날짜는 어떻게 알 수 있을까요? 방법은 크게 2가지가 있습니다.
첫 번째 방법은 대한민국 법원에서 운영하는 법원경매정보에서 확인하는 방법입니다. 여기서 해당 경매사건번호를 입력하면, 낙찰자(최고가매수신고인)가 잔금을 납부한 날짜를 확인할 수 있습니다.
두 번째 방법은 전자소송 번째 방법은 대한민국 법원에서 운영하는 전자소송포털에서 확인하는 방법입니다. 이 방법은 전자소송포털 사용자등록(회원가입) 등의 절차를 추가로 진행해야 하는 번거로움은 있습니다. 하지만 지분권자는 형식적경매의 이해관계인이기 때문에 온라인으로 경매사건 기록을 확인할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히, 낙찰자의 매각대금완납증명원은 향후 양도세 신고 시 증빙자료로 활용할 수 있으므로, 전자소송포털을 적극 활용하길 권장합니다.
앞서, 지분권자가 형식적경매로 지분을 매각한 후, 양도세 신고를 위한 취득시점과 매각시점에 대한 기준은 국세청 질의를 통해서도 확인할 수 있습니다. 우선, 국세청에 질의한 내용부터 보면 아래와 같습니다.
ㅇ 부동산 지분을 경매로 낙찰받아, 일부 지분의 소유권을 획득함
ㅇ 전체 지분을 경매로 넘겼고(형식적경매), 제3자가 낙찰받아 잔금까지 납부함
ㅇ 해당 부동산의 소유지분 만큼 배당을 받게 됨
위 관련하여, 양도소득세 산정기간 기준에 대해 다음과 같이 질의합니다.
1. 해당 부동산의 취득시점은 언제인지요?
- 제가 해당 부동산을 낙찰받은 후, 매각대금(잔금)을 납부한 시점인지요?
2. 해당 부동산의 매각시점은 언제인지요?
- 형식적경매로 넘긴 후, 제3자가 매각대금(잔금)을 납부한 시점인지요?
- 혹은 제가 배당금을 받는 날짜(배당기일) 인지요?
첫 번째 질의는 경매로 지분을 취득한 경우, 양도세 기간 산정을 위한 소유권 취득시점에 관한 문의였습니다. 이에 대한 국세청은 답변은 내가 경매대금을 완납한 날이라고 하였고, 자세한 내용은 아래 답변을 통해 확인하시기 바랍니다.
(질문1)
경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 매각조건에 따라 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것입니다.
▣ 양도, 부동산거래관리과-599,2010.04.22.
[ 제 목 ] 2004.1.1. 이후에 경매로 배우자의 주택을 취득한 경우 소형주택 해당여부
[ 요 지 ]
경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 매각조건에 따라 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것으로서 배우자 소유의 주택을 2004.1.1. 이후에 경매로 취득한 경우에는 「소득세법 시행규칙」 제82조제1항이 적용되지 않는 것임.
[ 회 신 ]
경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 매각조건에 따라 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것으로서 배우자 소유의 주택을 2004.1.1. 이후에 경매로 취득한 경우에는 「소득세법 시행규칙」 제82조제1항이 적용되지 않는 것입니다.
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1995. 배우자가 주택 취득
- 2006.12.18. 배우자의 주택을 경매로 본인이 낙찰받음
○ 질의내용
- 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행규칙」 제82조제1항에 따른 소형주택 여부를 판단함에 있어 취득일을 당초 배우자의 취득일로 볼 수 있는지
두 번째 질의는 형식적경매로 지분을 매각한 경우, 양도시점에 관한 문의였습니다. 이에 대한 국세청은 답변은 형식적경매 사건의 낙찰자가 경매대금을 완납한 날이라고 하였습니다.
(질문2)
양도시기의 경우에도 경매대금을 완납한 날이 양도시기에 해당할 것으로 판단됩니다.
형식적경매 집행비용의 필요경비 인식 방법
경매에서의 집행비용란 경매진행을 위해 소요되는 비용을 말합니다. 구체적으로는 감정평가비, 송달료, 공고료, 집행관의 출장비와 수수료 등을 포함합니다. 형식적경매에서 지분권자가 수령하는 배당금은 이 집행비용을 가장 먼저(0순위로) 공제한 후에 지급하게 됩니다. 결국 집행비용이 클 수록 배당액은 적어질 수 밖에 없는데요.
경매 집행비용과 관련한 쟁점은 2가지입니다. 첫째, 집행비용을 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부입니다. 즉, 필요경비로 인정받아 양도세를 절감할 수 있는지 여부지요. 둘째, 집행비용을 필요경비로 인정한다면, 각 지분권자마다 지분율 만큼만 적용하는지 여부입니다.
결론부터 말하면, 경매 집행비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그리고 각 지분권자는 총 집행비용에서 본인의 지분율을 적용한 집행비용만을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, A의 지분율이 1/3이고, 총 경매 집행비용이 150만 원이라고 해봅시다. 이 경우, A는 양도소득세 신고 시 경매 집행비용 150만 원에 1/3을 곱한 50만 원만을 필요경비로 인정받을 수 있는 것입니다.
형식적경매에서 집행비용의 필요경비 인식 방법에 대해서도 아래와 같이 국세청에 질의해보았습니다.
ㅇ 부동산 지분을 경매로 낙찰받아, 일부 지분의 소유권을 획득함
ㅇ 전체 지분을 경매로 넘김(형식적경매)
ㅇ 형식적경매에 소요되는 경매비용(집행비용)를 본인이 납부함
ㅇ 형식적경매가 종료되어, 본인의 지분에 해당하는 배당금을 수령하고, 기납부했던 경매비용도 환급받음
위 관련하여, 양도소득세 산정기간 기준에 대해 다음과 같이 질의합니다.
1. 형식적경매를 위해 납부했던 경매비용(집행비용)도 양도소득세 신고 시, 필요경비로 공제받을 수 있는지요?
2. 경매비용을 필요경비로 공제받을 수 있는 경우, 경매비용 전액을 공제받는지요? 아니면 본인의 지분만큼만 공제받을 수 있는지요?
- 본인이 전체 지분의 1/3을 소유하고 있는 상황에서, 전체 경매비용 중 1/3만 필요경비로 산입해야 하는 것인지요?
위 질의에 대한 국세청의 답변은 아래와 같습니다.
귀 상담의 경우,
법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소득세법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것으로
공동 소유 물건을 형식적 경매를 통해 양도하는 경우로서 공동 소유자가 함께 부담한 경매집행비용의 경우 지분에 해당하는 비용에 한하여 필요경비로 공제 적용 가능한 것으로 판단됩니다.
아울러, 국세청에서는 경매집행비용의 필요경비 해석사례도 아래와 같이 안내해주었습니다.
▣ 양도, 부동산거래관리과-1489 , 2010.12.17
[ 제 목 ]
경매집행비용의 필요경비 해당여부
[ 요 지 ]
법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소득세법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것임.
[ 회 신 ]
법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소득세법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것입니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
공유물분할 소송비용의 필요경비 인정 여부
공유지분의 현금분할, 즉 형식적경매는 누구나, 아무 때나 신청할 수 있는 게 아닙니다. 경매를 신청하기 위해서는 적법한 권원, 즉 법원의 판결문이 있어야 합니다. 그리고 법원의 판결을 받기 위해서는 소송을 진행해야 하죠. 보통 공유물분할 청구 소송이라고 부르는 소송입니다.
모든 소송에는 비용이 발생합니다. 굳이 변호사를 사용하지 않고, 나홀로 소송을 진행하더라도 인지세와 송달료라는 최소한의 비용이 발생합니다. 특히, 지분권자, 즉 공유자가 많은 경우에는 송달료로 수 십만원에서 수 백만원을 지출하는 일도 생깁니다.
혹시, 위 공유물분할 소송에서 발생한 비용은 향후 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있을까요?
결론부터 말하면, 본안 소송에서 발생한 비용은 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받지 못합니다. 이에 관해 국세청에 아래와 같이 질의해보았습니다.
상황은 다음과 같습니다.
- 부동산 지분을 소유함
- 공유물분할소송을 통해, 현금(대금)분할 판결을 받음
- 판결문을 권원으로 형식적경매를 진행함
- 형식적경매로 매각이 완료됨
문의사항은 다음과 같습니다.
- 형식적경매로 매각 후, 양도소득세 산정 시 본안소송(공유물분할소송) 비용을 필요경비에 포함할 수 있는지요?
위 질의에 대한 국세청의 답변은 아래와 같습니다.
귀 상담의 경우,
아래 유사해석사례(양도, 사전-2020-법령해석재산-1077 [법령해석과-4073], 2020.12.10.)를 참고한 바,
본 상담관의 견해로는 귀 사례 공유물 분할 소송과 관련한 비용 등은 해당 부동산에 대한 양도차익을 계산 시 공제 가능한 필요경비에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
국세청에서는 관련 해석사례도 안내해주었네요.
▣ 양도, 사전-2020-법령해석재산-1077 [법령해석과-4073], 2020.12.10.
[ 제 목 ]
공유물분할 청구소송에 따른 소송비용 및 화해비용이 필요경비에 해당하는지 여부
[ 요 지 ]
공유물분할 청구소송에 따른 소송비용 및 화해비용은 「소득세법」제97조에 따른 거주자의 양도차익을 계산할 때 필요경비에 해당하지 않는 것임
[ 답변내용 ]
공유물분할 청구소송에 따른 소송비용(변호사비용)과 화해비용(가등기말소비용)은 「소득세법」제97조에 따른 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.
* 질의요지
○ 신청인은 공유 부동산에 대한 공유관계 해소를 위해 공유물분할 청구소송을 제기하였으나, 다른 공유자들과 합의가 이루어져 법원의 화해권고결정으로 소송이 종료된 경우
-공유물분할 청구소송에 따른 소송비용 및 화해비용이 소득법상 필요경비에 해당하는지 여부
* 사실관계
○ 19xx년 신청인은 부친의 사망으로 조정대상지역 소재 A아파트의 OOO지분을 상속받아 취득함
○ 2018.XX.XX. 신청인 외 2인(원고)이 강제경매로 A아파트 지분을 취득한 2인(피고)을 대상으로 공유관계 해소를 위한 공유물분할 청구소송 제기
○ 피고들이 A아파트에 가등기 설정한 가등기설정권자에 대한 가등기말소비용을 원고로부터 지급받는 조건에 합의(법원의 화해권고결정)
○ 납세자가 쟁점소송비용을 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하지 않은 것으로 가정함
