법원 경매로 부동산을 낙찰받은 후, 낙찰자가 소유권을 취득하기 위한 마지막 절차는 소유권이전등기촉탁신청서(이하, ‘등기촉탁신청서’)를 법원에 제출하는 것입니다.
등기촉탁신청서는 한 장짜리로 비교적 간단합니다. 하지만 여기에 첨부해야 하는 서류는 생각보다 많습니다. 취득세 납부확인서, 등록면허세 납부확인서, 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장(임야대장), 등기신청수수료 영수필확인서, 국민주택채권 매입영수증 등 10여 종의 서류를 함께 제출해야 합니다. 그리고 이들 서류 중 빠지지 않는 것이 바로 ‘말소할 목록’입니다.
법무사 등 대리인을 통하지 않고 셀프등기를 진행한다면, 이러한 서류를 모두 직접 준비하고 작성해야 합니다. 대부분의 서류는 정부24, 위택스, 인터넷등기소 등에서 발급받거나 비용을 납부한 뒤 영수증을 제출하는 방식이기 때문에 준비 자체는 어렵지 않습니다.
하지만 말소할 목록은 신청자가 직접 내용을 작성해야 하므로 많은 분들이 어려움을 호소합니다. 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 다양한 등기가 있는 경우 말소할 목록 작성방법이 더욱 헷갈릴 수 있습니다. 게다가 법원마다 제공하는 서식도 서로 달라 더욱 혼란스럽습니다.
이 글에서는 당사가 직접 제출한 실전 사례를 중심으로 말소할 목록 작성방법을 설명하였습니다. 또한 법원마다 서식이 조금씩 다르더라도, 모든 법원에서 접수 가능한 하나의 서식을 기준으로 작성하는 방법을 함께 정리하였습니다.
말소할 목록 작성 시 유의사항 3가지
말소할 목록에는 말소하려는 등기를 기재합니다. 이때 말소 대상 등기는 등기부등본을 확인하여 작성해야 합니다. 하지만 어떤 등기를 목록에 포함해야 하는지, 또는 포함하면 안 되는지 판단하는 일은 생각보다 단순하지 않습니다. 특히 등기부등본이 여러 장에 걸쳐 내용이 길고 복잡하다면 더욱 난처할 수 있습니다.
실무에서는 등기부등본을 발급(열람)할 때, 부가적으로 출력하는 ‘주요 등기사항 요약 (참고용)’을 활용합니다. 주요 등기사항 요약에서 ‘2. 소유지분을 제외한 소유권에 관한 사항 (갑구)’ 부분과 ‘3. (근)저당권 및 전세권 등 (을구)’ 부분만 확인하면 됩니다. 여기에서 말소 대상이 되는 등기를 찾아 목록에 기재하면 됩니다.
말소 대상 등기를 제출 목록에서 누락하는 경우에는 관련 비용을 추가로 납부하고, 서류를 다시 제출해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 반대로 말소 대상이 아님에도 목록에 포함하면 등록면허세와 등기신청수수료를 필요 이상으로 납부하는 일이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
간혹, 말소 대상이 아닌 등기를 목록에 포함하는 경우가 있습니다. 또는 공유지분을 낙찰받은 경우나 여러 개의 부동산이 함께 등기촉탁되는 경우에도 작성 과정에서 실수가 발생하기 쉽습니다. 아래에서는 이러한 상황에서 발생하기 쉬운 대표적인 실수와 유의사항을 정리하였습니다.
말소 대상 등기 구분하기
일반적으로 말소기준권리 이후에 설정된 등기는 대부분 말소 대상에 포함됩니다. 경매개시결정등기, 근저당권, 압류, 가압류 등이 여기에 해당합니다.
다만 ‘부기등기’는 말소 대상에 포함하지 않아도 됩니다. 부기등기란 기존 주등기의 변경·정정·말소 등에 관한 사항을 기록하는 부속 등기로, 대표적인 예로 근저당권 변경등기나 공매공고 등이 있습니다. 부기등기는 주등기의 순위번호(예: 순위번호 6) 아래에 가지번호(예: 순위번호 6-1)를 붙여 표시되므로 등기부등본에서도 쉽게 확인할 수 있습니다.
부기등기는 등기소에서 직권으로 말소합니다. 따라서 말소할 목록에 포함하지 않아도 되며, 불필요하게 포함할 경우 등록면허세나 등기신청수수료를 추가로 납부하는 일이 발생하므로 주의해야 합니다.
공유지분 낙찰 시 유의사항
여러 명의 공유자로 구성된 부동산에서 특정 공유자의 지분이 경매로 낙찰된 경우에는 해당 채무자(공유자)에게 설정된 권리만 말소 대상에 포함해야 합니다.
아래 이미지를 사례로 들어보겠습니다. 공유자는 A부터 E까지 5명입니다. 공유자 A에게는 압류(순위번호 8)가 설정되어 있고, 공유자 E에게는 가압류(순위번호 9)와 강제경매개시결정(순위번호 10)이 설정되어 있습니다. 이 사례에서는 공유자 E가 채무자이므로, 공유자 A에게 설정된 순위번호 8의 압류 등기는 말소 대상에 포함하지 않아야 합니다.
여러 부동산 낙찰 시 유의사항
2개 이상의 부동산을 낙찰받은 경우에는 전체 부동산을 기준으로 말소 대상 등기를 작성해야 합니다. 간혹 일부 부동산에 대해서만 말소할 목록을 작성하는 실수가 발생하기도 합니다.
비슷한 실수는 등록면허세, 등기신청수수료, 국민주택채권을 준비하는 과정에서도 종종 발생합니다. 여러 부동산이 포함된 경우에는 전체 부동산을 기준으로 확인해야 합니다.
법원에서 제공하는 말소할 목록 서식은 보통 1장짜리입니다. 그렇다면 낙찰받은 부동산이 여러 필지인 경우에는 어떻게 작성해야 할까요? 그 방법을 이어서 설명하겠습니다.
말소할 목록 서식은 이거 하나면 충분
법원마다 다른 서식
일부 법원(경매계)에서는 등기촉탁신청서 서식과 함께 ‘말소할 목록’ 서식도 제공하고 있습니다. 하지만 법원마다 제공하는 서식의 제목이 ‘말소할 목록’, ‘말소할 사항’, ‘말소할 등기의 표시’ 등으로 서로 다르고, 형식도 조금씩 차이가 있습니다.
실무에서 사용하는 서식
각 법원이 제공하는 서식을 반드시 그대로 사용할 필요는 없습니다. 실무에서는 당사가 사용하는 서식으로 작성해도 접수가 가능하며, 지금까지 단 한 차례도 보완 요구를 받은 적이 없습니다. 다음의 항목만 정확하게 기재하면 서식의 형식 자체는 문제가 되지 않습니다.
- 문서 제목: 말소할 목록, 말소할 사항, 말소할 등기의 표시 등 명확하게 기재 (※ ‘말소할 목록’을 권장)
- 부동산의 표시: 낙찰받은 부동산의 지번, 지목, 면적 등을 기재
- 말소 대상 등기: 접수년월일, 접수번호, 말소할 등기(등기목적), 부동산(여러 개의 부동산인 경우, 구분할 수 있도록 지번/형태 기재)을 기재
접수년월일, 접수번호, 말소할 등기(등기목적) 부분은 등기부등본에 표시된 내용을 그대로 기재하면 됩니다. 실무에서는 등기부등본 전체 내역을 살펴보기보다는 ‘주요 등기사항 요약 (참고용)’을 보고 작성합니다.
아울러, 당사가 제작한 아래의 서식 파일(PDF)을 다운로드하여 출력한 후, 수기로 작성해도 됩니다. 또는 당사의 서식을 참고하여 한글(hwp)이나 워드프로세서(doc)로 비슷한 형식으로 작성해도 됩니다.
이제 마지막으로, 당사가 등기촉탁신청서와 함께 제출했던 실전 사례를 통해 작성 방법을 정리해 보겠습니다.
등기촉탁신청서 제출 실전 사례
이제부터 설명하는 내용은 당사(법인) 또는 당사의 대주주(개인)가 법원 경매로 부동산을 낙찰받아 등기촉탁신청서를 제출하고, 이후 매도까지 완료한 실제 사례를 기준으로 합니다. 다만, 부동산의 주소 표기는 프라이버시 보호를 위해 일부 변형하여 기재하였습니다.
단독주택(건물 1개, 토지 1개) 지분 물건
경기도 파주시 소재 단독주택 사례입니다. 단독주택이므로 건물과 토지 등 총 2개의 부동산을 낙찰받았습니다. 또한 건물과 토지 모두 채무자를 포함한 6명이 공유자로 되어 있었고, 이중 한 명의 지분을 낙찰받아 소유권을 취득하였습니다.
소유권이전등기촉탁신청서를 제출할 시점에는 다음과 같이 건물등기와 토지등기에 동일하게 강제경매개시결정 등기 2건, 압류 등기 1건, 가압류 등기 1건이 설정되어 있었습니다.
- 건물등기: 강제경매개시결정(채무자), 강제경매개시결정(타공유자), 압류(채무자), 가압류(채무자) 등 4건
- 토지등기: 강제경매개시결정(채무자), 강제경매개시결정(타공유자), 압류(채무자), 가압류(채무자) 등 4건
하지만 강제경매개시결정 등기 2건 중 1건은 다른 공유자의 지분에 설정된 등기였으므로, 해당 등기는 말소할 목록에 포함하지 않았습니다. 그리고 ‘부동산’란에는 2개의 부동산(건물, 토지)을 구분하기 위해, 지번과 건물·토지를 기재하였습니다.
결국 아래 이미지와 같이 건물과 토지에서 각 3건씩 총 6건의 말소 대상 등기를 기재하여, 등기촉탁신청서와 함께 제출하였습니다.
빌라(집합건물) 물건
대전광역시 서구 소재 빌라 사례입니다. 빌라는 집합건물로 1개의 등기만 존재합니다. 따라서 집합건물 등기만 확인하면 됩니다. 이 물건은 3명의 공유자 중 1명의 지분을 낙찰받은 지분 물건이긴 하나, 다른 공유자의 지분에는 별도로 설정된 권리가 없었습니다.
등기촉탁신청서를 제출할 시점에는 다음과 같이 등기부등본에 압류 등기 3건, 강제경매개시결정 등기 1건이 설정되어 있었습니다.
- 집합등기: 강제경매개시결정(채무자), 압류 3건(채무자) 등 4건
결국 아래 이미지와 같이 총 4건의 말소 대상 등기를 기재하여, 등기촉탁신청서와 함께 제출하였습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
말소할 목록에 일부를 누락했다면?
말소해야 할 등기를 말소할 목록에 기재하지 않은 경우, 해당 등기는 말소되지 않고 그대로 남게 됩니다. 이 경우 낙찰자는 말소할 목록을 다시 작성한 후, 등록면허세와 등기신청수수료 등 관련 비용을 추가로 납부하고 관할 법원(경매계)에 말소등기촉탁신청서를 제출하면 됩니다.
말소할 목록은 몇 부를 제출해야 할까?
법원(경매계)에서 제공하는 등기촉탁신청서 서식에는 말소할 목록의 제출 부수가 표시되어 있습니다. 다만 법원마다 요구하는 부수가 조금씩 다릅니다.
실무에서는 최대 4부까지 제출한 사례가 있으며, 별도의 안내가 없는 경우에는 말소할 목록을 4부 제출해도 무방합니다.
공매와 파산재단에서도 말소할 목록을 제출하나요?
압류 자산을 매각하는 공매의 경우에는 ‘말소할 목록’을 별도로 제출하지 않습니다.
파산재단의 경우에는 파산관재인이 가압류 등의 일부 권리에 대해 등기소에 직접 말소등기를 신청하기도 합니다. 하지만 파산재단 매각은 경매나 공매처럼 말소주의가 아닌 인수주의를 따르며, 말소기준권리라는 개념도 존재하지 않습니다. 따라서 말소할 목록을 작성하거나 제출하는 절차도 없습니다.
