경매 낙찰 후 등기 절차｜소유권이전등기촉탁신청서 작성방법

경매로 부동산을 낙찰받았다면, 이제 잔금(매각대금)을 납부한 뒤 마지막 단계인 등기 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서 법원에 ‘소유권이전등기촉탁신청서’를 제출해야만 비로소 소유권 이전 절차가 완료됩니다.

처음 진행하는 경우에는 절차가 한 번에 정리되지 않아 막막하게 느껴질 수 있습니다. 잔금은 어떻게 납부해야 하는지, 납부 이후 소유권이전등기촉탁신청서는 어떻게 작성하는지, 그리고 어떤 서류를 준비해야 하는지 단계별로 혼란을 겪기 쉽습니다.

이 글에서는 경매 낙찰 후 등기 절차의 전체 흐름을 기준으로, 잔금 납부 방법부터 소유권이전등기촉탁신청서 작성방법, 첨부서류, 그리고 등기필증을 수령하기까지의 전 과정을 실제 사례를 바탕으로 정리했습니다.

실무에서 15건 이상, 여러 법원에서 직접 진행하며 축적한 경험도 함께 포함했습니다. 처음 진행하는 분들도 이 글 하나로 전체 절차를 이해하고 바로 적용할 수 있을 것입니다.

경매 낙찰 후 등기 절차 전체 흐름

경매 입찰일(매각기일)에 1등이 되면, 입찰자는 낙찰자가 됩니다. 정식 명칭으로는 ‘최고가매수신고인’입니다. 낙찰자는 당일 집행관의 안내에 따라 ‘기일입찰조서’에 날인하고, 낙찰 영수증을 수령하면 그날의 절차는 종료됩니다. 참고로 낙찰 영수증은 잔금 납부 등 이후 절차에 필요한 서류는 아니므로 분실해도 무방합니다.

절차상 하자나 이해관계인의 이의신청이 없다면, 일반적으로 낙찰일로부터 약 7일 후 법원의 ‘매각허가결정’이 내려집니다. 그리고 다시 약 7일 후에는 낙찰자에게 잔금(매각대금)을 납부하라는 문서인 ‘대금지급기한통지서’가 송달됩니다. 이 과정까지 통상 14일 정도가 소요됩니다.

이 시점부터 본격적인 경매 낙찰 후 등기 절차가 시작된다고 보면 됩니다. 이후 절차는 크게 다음 3단계로 진행됩니다.

• 잔금(매각대금) 납부
• 소유권이전등기촉탁신청서 제출
• 등기필증 수령

참고로 위 절차는 모두 낙찰자 본인이 직접 법원·관공서를 방문하지 않고도 대리인, 우편, 팩스 등을 통해 진행할 수 있습니다.

다만 당사의 경우, 잔금 납부와 등기촉탁신청서 제출은 직접 방문하여 처리하는 경우가 많으며, 등기필증은 대부분 우편으로 수령하고 있습니다.

각 단계별 구체적인 절차와 실무 노하우는 이어서 순서대로 설명하겠습니다.

잔금(매각대금) 납부 방법

잔금 납부 시점과 기한

법원에서 대금지급기한통지서를 발급하면, 이때부터는 잔금(매각대금)을 납부할 수 있습니다. 다만 해당 통지서는 등기우편으로 송달되기 때문에, 실제 낙찰자가 서류를 수령하기까지는 통상 5~7일 정도가 소요됩니다.

따라서 일반적으로 낙찰일로부터 2~3주 후부터 잔금 납부 및 등기 절차를 진행할 수 있습니다.

만약 대금지급기한통지서를 우편으로 받기 전이라도 절차를 신속하게 진행하고 싶다면, 다음과 같은 방법으로 발급 여부를 확인할 수 있습니다.

• 전자소송포털에 가입하여 사건기록 조회
• 법원경매정보 사이트에서 사건 진행상황 확인
• 관할 법원 경매계에 전화 문의

위와 같은 방법으로 대금지급기한통지서 발급 여부를 확인한 후, 잔금 납부를 진행하면 됩니다.

대금지급기한통지서에 기재된 납부기한 이후에도 잔금 납부는 가능합니다. 다만 이 경우에는 납부 지연에 따른 지연이자를 추가로 부담해야 합니다.

하지만 납부기한 이후의 잔금 납부도 재매각기일 이전까지만 인정됩니다. 즉, 납부기한까지 잔금을 납부하지 않으면 법원은 재매각 절차를 진행하게 되며, 재매각기일(재입찰일)까지도 잔금을 납부하지 않을 경우 낙찰자의 권리는 상실되고 입찰보증금도 몰수될 수 있습니다.

당일 동선 (법원·은행 방문 순서)

앞서 설명한 것처럼, 경매 낙찰 후 등기 절차는 크게 ‘잔금 납부 → 등기촉탁신청서 제출 → 등기필증 수령’의 3단계로 진행됩니다. 다만 등기필증 발급에는 법원의 내부 처리 기간이 필요하므로, 잔금 납부 당일에는 등기필증을 받는 것이 불가능합니다.

따라서 잔금 납부 당일에는 다음 두 가지 방식으로 진행할 수 있습니다.

• 잔금 납부 후 등기촉탁신청서까지 당일 제출
• 잔금만 먼저 납부하고, 이후 우편으로 등기촉탁신청서 제출

당사는 주로 잔금 납부와 동시에 등기촉탁신청서까지 제출하지만, 상황에 따라 일정에 여유를 두고 진행하기도 합니다.

이 글에서는 잔금 납부 단계에 집중하여, 방문 동선, 제출하는 서류, 받아야 하는 서류를 중심으로 설명하겠습니다.

잔금 납부 당일 기본 동선은 ‘경매계 → 은행 → 경매계’ 순으로 진행됩니다.

① 경매계 방문 (법원보관금 납부명령서 수령)

먼저 낙찰받은 물건의 담당 경매계를 방문하여, 사건번호를 언급하면서 잔금을 납부하러 왔다고 말합니다.

이때 낙찰자의 신분 확인을 위해 신분증 제시를 요청받을 수 있으며, 경우에 따라 사건번호만으로 확인이 가능한 경우도 있습니다.

낙찰자가 법인인 경우에는 법인등기부등본과 대표자의 신분증이 필요할 수 있습니다. 그리고 직원이 대리로 방문하는 경우에는 위임장과 재직증명서까지 요구할 수 있으므로, 사전에 준비하는 것이 안전합니다.

신분 확인이 끝나면, 경매계에서는 ‘법원보관금 납부명령서’를 발급해줍니다.

② 은행 방문 (잔금 납부)

경매계에서 받은 법원보관금 납부명령서를 지참하여, 법원 내에 위치한 은행으로 이동합니다.

경매 매각대금 납부는 일반 시중은행에서 처리할 수 없고, 반드시 법원 안에 입점한 은행에서만 가능하다는 점에 유의해야 합니다.

은행에서는 다음 서류를 제출하여 잔금을 납부합니다.

• 법원보관금 납부명령서
• 법원보관금 납부서(은행제출용)
• 잔금(매각대금)

잔금을 납부하면, 은행 창구에서 ‘법원보관금 영수필통지서’를 발급해줍니다.

법원보관금 납부서(은행제출용) 작성 방법과 잔금 납부 시 참고사항에 대해서는 이어지는 부분에서 자세히 설명하겠습니다.

③ 경매계 재방문 (법원보관금 영수필통지서 제출)

은행에서 발급받은 법원보관금 영수필통지서를 지참하여 다시 경매계를 방문합니다.

해당 서류를 제출하면 경매계에서 ‘매각허가결정문’을 발급해줍니다. 이 문서는 이후 소유권이전등기촉탁신청서에 필수서류로 제출해야 하는 경우가 있으므로, 분실하지 않도록 주의해야 합니다.

대구지방법원 등 일부 법원에서는 매각허가결정문을 발급하지 않기도 합니다. 이런 경우는 해당 법원에서 등기촉탁신청서의 필수서류로 매각허가결정문을 포함하지 않으므로, 크게 신경쓰지 않아도 됩니다.

④ 매각대금완납증명원 발급 (선택)

경우에 따라 잔금을 완납했다는 사실을 증명하는 서류가 필요할 수 있습니다.

이때는 경매계 또는 민사신청과에 요청하여 ‘매각대금완납증명원’을 발급받을 수 있습니다.

해당 서류 발급 시에는 500원짜리 수입인지가 필요하며, 수입인지는 법원 내 은행에서 구입할 수 있습니다. 실무에서는 매각허가결정 등본을 발급받는 과정에서 수입인지를 함께 준비하면서, 매각대금완납증명원까지 한 번에 발급받는 경우도 있습니다.

위 과정을 모두 마치면 잔금 납부 절차는 완료됩니다.

비록 부동산 등기부등본에는 아직 소유권 이전이 기재되지 않았더라도, 민법상으로는 잔금을 납부한 시점부터 실질적인 소유권을 취득한 상태가 됩니다.

이후에는 소유권 이전 사실을 등기부등본에 반영하기 위해, 소유권이전등기촉탁신청서를 법원에 제출해야 합니다. 이에 대한 내용을 설명하기에 앞서, 은행에서 작성하는 법원보관금 납부서의 작성 방법과 잔금 납부 시 참고사항에 대해 설명하겠습니다.

법원보관금 납부서(은행제출용) 작성 및 잔금 납부

법원보관금 납부서는 은행마다 양식이 다소 다르지만, 기본적으로 작성해야 하는 항목은 거의 동일합니다.

주요 기재 항목은 다음과 같습니다.

• 법원명
• 사건번호
• 물건번호
• 납부금액
• 보관금 종류
• 납부 당사자
• 주민등록번호(사업자등록번호)
• 주소
• 납부자 이름 및 서명

이 중 납부금액은 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금을 기재하면 되며, 정확한 금액은 경매계에서 발급받은 법원보관금 납부명령서에 기재되어 있습니다. 그리고 보관금 종류는 ‘매각대금’을 선택하면 됩니다.

작성 자체는 어렵지 않지만, 처음 작성하는 경우에는 은행 창구 직원에게 문의하면 대부분 안내를 받을 수 있습니다.

실제 잔금 납부는 법원 내에 입점한 은행을 통해 진행됩니다.

은행 창구에 법원보관금 납부명령서와 법원보관금 납부서(은행제출용)를 제출하면서, 잔금을 납부하면 절차가 완료됩니다.

일반적으로 잔금은 수표로 준비하여 제출하는 방식을 많이 이용합니다. 하지만 해당 은행 계좌를 보유하고 있다면, 현장에서 통장 출금을 통해 바로 잔금을 납부할 수도 있습니다. 법원에 입점한 은행 중 상당수가 신한은행인 경우가 많은데, 이런 이유로 당사는 신한은행을 주거래 은행으로 이용하고 있습니다

참고로 법인 계좌에서 잔금을 인출하는 경우에는 법인통장, 비밀번호, 법인 인감도장을 준비해야 할 수 있습니다. 사전에 준비하지 않으면 당일 절차가 지연될 수 있으므로, 은행에 필요한 내용을 확인한 후 방문하는 것이 좋습니다.

대리 납부 가능 여부 및 준비서류

잔금 납부는 대리인을 통해서도 진행이 가능합니다.

예를 들어, 낙찰자가 법인인 경우 대표자가 아닌 직원이 잔금 납부 업무를 수행하는 것도 대리 납부에 해당합니다.

대리인 여부에 대한 확인은 경매계를 방문하여 법원보관금 납부명령서를 수령하는 첫 단계에서 이루어집니다.

실무에서는 사건번호만으로 발급이 진행되는 경우도 있지만, 신분 확인이 이루어지는 경우에는 위임장을 요구받을 수 있습니다. 간혹 낙찰자의 인감증명서 제출을 요구하는 경우도 있으나, 잔금 납부 단계에서는 법적으로 인감증명서 제출이 필수는 아닙니다.

이후 은행 방문이나 경매계 재방문 과정에서는 별도의 본인 확인 절차가 없는 경우가 일반적이므로, 앞서 설명했던 절차대로 진행하면 됩니다.

대리 납부를 활용하는 이유는 주로 시간이나 거리상의 제약으로 인해 낙찰자가 직접 방문하기 어렵기 때문입니다. 하지만 당사는 가능하면 직접 법원에 방문하여 처리하고 있습니다. 대리인에게 잔금을 이체하고 맡기는 과정에서 금전적인 사고가 발생할 수 있고, 무엇보다 관할 법원을 방문하면서 경매 물건지에 대한 임장(현장조사)도 진행하기 때문입니다.

또한 잔금 납부만 단독으로 처리해주는 대리인을 찾기도 쉽지 않습니다. 당사의 경우에도 법원 인근에 위치한 다수의 법무사 사무실에 문의하였으나, 잔금 납부만을 대리하는 업무는 수임이 어렵다는 답변을 받았습니다. 결국 당시에는 법원 인근 공인중개사를 통해 대리 납부를 진행하였습니다.

소유권이전등기촉탁신청서 작성방법

일반적인 부동산 매매에서는 이해관계인이 직접 등기소에 소유권이전등기신청서를 제출합니다(촉탁신청서가 아님). 반면, 경매의 경우에는 낙찰자가 집행법원에 ‘소유권이전등기촉탁신청서’를 제출하면, 법원이 이를 검토한 후 등기소에 등기를 촉탁하는 방식으로 진행됩니다.

소유권이전등기촉탁신청서의 서식은 법원마다 조금씩 다릅니다. 문서 제목 역시 다른 경우가 있습니다. 대부분의 법원은 ‘부동산소유권이전등기촉탁신청서’라는 명칭을 사용하지만, 일부 법원에서는 다음과 같이 다르게 표현하기도 합니다.

• 부동산소유권이전등기촉탁신청서 (대다수 법원)
• 낙찰로 인한 소유권이전등기 촉탁신청서 (광주지방법원 순천지원)
• 부동산 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서 (수원지방법원)
• 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서 (의정부지방법원 고양지원)

다만, 서식이나 명칭이 다르더라도 실제로 기재해야 하는 내용은 거의 동일합니다. 기본적으로 아래 사항을 빠짐없이 작성하면 됩니다.

• 사건번호
• 채권자: 경매신청인
• 채무자
• 매수인: 낙찰자
• 잔금(매각대금) 납부일
• 제출일자
• 신청인(매수인) 성명 및 날인
• 연락처

소유권이전등기촉탁신청서는 담당 경매계에 등기우편으로 제출하는 것도 가능합니다. 다만, 직접 방문하여 제출하는 경우에는 담당 공무원이 첨부서류를 확인해 주기 때문에, 미비한 부분을 현장에서 바로 보완할 수 있다는 장점이 있습니다.

따라서 등기우편으로 제출할 때는 첨부서류를 더욱 꼼꼼히 준비해야 합니다.

결국, 실무에서 가장 중요한 부분은 신청서 작성 자체보다도 첨부서류를 정확하게 준비하는 것입니다.

등기촉탁신청서 첨부서류 준비방법

첨부서류는 해당 경매 사건을 담당하는 집행법원의 소유권이전등기촉탁신청서 서식에 기재된 목록을 기준으로 준비하는 것이 가장 확실합니다.

첨부서류는 법원마다 일부 차이가 있지만, 전체적인 구성은 크게 다르지 않습니다. 일반적으로 다음과 같이 세 가지 유형으로 구분할 수 있습니다.

• 필수: 모든 법원에서 공통으로 요구하는 서류
• 요구시: 법원에 따라 추가 제출을 요구하는 서류
• 선택: 제출하지 않아도 진행에 지장이 없는 서류

이어서 유형별로 각 서류의 발급방법과 준비 시 유의사항을 설명하겠습니다. 각 첨부서류의 구체적인 발급방법은 해당 항목에 연결된 링크를 참고하시기 바랍니다.

부동산등기부등본 (필수)

부동산등기부등본은 등기소 창구, 무인발급기, 인터넷등기소(온라인)를 통해 발급받을 수 있습니다. 당사는 시간과 장소의 제약이 없다는 편의성 때문에, 주로 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급하고 있습니다.

낙찰받은 부동산이 2개 이상인 경우에는 각 부동산별로 등기부등본을 각각 발급받아야 합니다. 특히 단독주택의 경우 건물등기와 토지등기가 별도로 존재하므로, 건물등기부와 토지등기부를 각각 발급해야 합니다.

인터넷등기소에서 등기부등본을 발급하는 방법은 아래 글에서 자세히 정리했습니다.
※ 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 발급방법 ｜인터넷등기소 온라인 발급 총정리

토지대장등본 (필수)

토지대장(등본)은 행정복지센터, 무인발급기, 정부24(온라인)를 통해 발급받을 수 있습니다. 당사는 시간과 장소의 제약이 없기 때문에 정부24에서 토지대장을 발급하고 있습니다.

낙찰받은 토지가 2개 이상인 경우에는 각 토지별로 대장을 각각 발급받아야 합니다. 만약 낙찰받은 부동산 중에 토지가 없다면, 토지대장은 제출하지 않아도 무방합니다.

대상 토지가 ‘산 지번(산000-00번지)’로 표시된 임야라면, 토지대장이 아닌 ‘임야대장’을 발급해야 합니다.

정부24에서 토지대장·임야대장을 발급하는 방법은 아래 글에서 자세히 정리했습니다.
※ 토지대장·임야대장·대지권등록부 발급방법 총정리｜정부24 온라인 발급

건축물대장등본 (필수)

건축물대장(등본)은 행정복지센터, 무인발급기, 정부24(온라인), 세움터(온라인)를 통해 발급받을 수 있습니다. 당사는 건축물대장뿐만 아니라 배치도, 평면도 등을 함께 신청하는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 자료를 함께 확인할 수 있는 세움터에서 건축물대장을 주로 발급하고 있습니다.

낙찰받은 건물이 2개 이상인 경우에는 각 건축물별로 대장을 각각 발급받아야 합니다. 낙찰받은 부동산 중에 건물이 없다면, 건축물대장은 제출하지 않아도 됩니다.

아파트, 빌라와 같은 집합건물의 경우, 건축물대장 발급 시 ‘총괄표제부’, ‘표제부’, ‘전유부’를 선택적으로 발급할 수 있습니다. 법원마다 요구하는 서류가 다를 수 있으므로, 해당 세대에 해당하는 ‘전유부’는 반드시 포함하되 나머지 서류도 같이 제출하는 것을 권장합니다. 세움터 또는 정부24를 이용하면 무료로 발급이 가능합니다.

세움터에서 건축물대장을 발급하는 방법은 아래 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
※ 건축물대장 온라인 무료 발급 방법｜세움터 총정리

주민등록등본 (필수)

주민등록등본(또는 초본)은 행정복지센터, 무인발급기, 정부24(온라인)를 통해 발급받을 수 있습니다. 당사는 시간과 장소의 제약이 없고 무료 발급이 가능하기 때문에 정부24에서 주민등록등본을 발급하고 있습니다.

공동입찰로 낙찰자가 여러 명인 경우에는 낙찰자 전원의 등본(또는 초본)을 각각 제출해야 합니다. 낙찰자가 법인이라면 주민등록등본은 제출하지 않습니다.

법원에 따라 주민등록등본을 요구하거나, 주민등록초본을 요구하는 경우도 있습니다. 만약 매각기일 이후 주소변경이 있었다면 ‘주소변동내역이 포함된’ 주민등록초본을 제출해야 합니다.

정부24에서 주민등록등본을 발급하는 방법은 아래 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
※ 주민등록등본·법인등기부등본 발급방법｜정부24·인터넷등기소

법인등기부등본 (필수)

법인등기부등본은 등기소, 무인발급기, 인터넷등기소(온라인)를 통해 발급받을 수 있습니다. 당사는 시간과 장소의 제약이 없는 인터넷등기소에서 법인등기부등본을 발급하고 있습니다.

낙찰자가 개인이라면, 법인등기부등본은 제출하지 않습니다.

등기부등본은 ‘열람용’과 ‘발급용’으로 구분되며, 법원이나 관공서에 제출할 때는 반드시 ‘발급용’을 선택해야 합니다. 수수료는 열람용 700원, 발급용 1,000원입니다.

인터넷등기소에서 법인등기부등본을 발급하는 방법은 아래 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
※ 주민등록등본·법인등기부등본 발급방법｜정부24·인터넷등기소

취득세 납부확인서 (필수)

취득세는 부동산을 취득할 때 납부해야 하는 지방세이며, 취득일로부터 법에서 정한 기간 내에 신고와 납부를 완료해야 합니다. 이를 어길 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.

취득세 처리업무는 관할 시·군·구청에서 처리할 수도 있고, 위택스를 통해 온라인으로 처리할 수도 있습니다. 당사의 경우 취득세 신고서는 관할 시·군·구청에 팩스로 제출하고, 취득세 납부와 납부확인서 발급은 위택스를 활용하고 있습니다.

취득세 신고서를 작성할 때는 모든 항목을 작성하지 않아도 됩니다. 취득자(신고인)의 인적사항, 매도자와의 관계, 취득물건내역 정도만 기재하면 되며, 이때 취득물건내역에서 ‘취득가액’은 낙찰가액을 기재합니다.

취득세 신고를 위해 시·군·구청을 방문하지 않고, 팩스로 신고서를 제출할 수도 있습니다. 다만, 원본자료는 담당 세정과에 우편으로 제출해야 합니다.

한편, 일부 법원의 소유권이전등기촉탁신청서 서식에서는 첨부서류를 ‘취득세 납부’로만 기재하는 경우가 있으나, 실제로는 ‘취득세 납부확인서’를 제출해야 합니다.

취득세 신고서 작성방법, 위택스에서 취득세 납부 및 납부확인서 발급방법은 아래 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
※ 취득세 처리방법 3단계 – ft. 신고, 납부, 발급

등록면허세(등록분) 납부확인서 (필수)

등록면허세(등록분)는 등기부에 권리를 설정, 변경, 말소할 때 납부하는 지방세로, 실무에서는 주로 ‘등록세’라고 부릅니다. 경매 낙찰 후 등기 절차에서는 말소등기 1건당 7,200원(지방교육세 포함)을 납부합니다.

등록면허세(등록분)는 관할 시·군·구청에서 처리할 수도 있고, 위택스를 통해 온라인으로 처리할 수도 있습니다. 당사는 등록세 납부를 위한 모든 과정은 위택스를 활용하고 있습니다. 말소등기 건수만 입력하면 위택스에서 자동으로 등록세를 계산해주기 때문입니다.

일부 법원의 소유권이전등기촉탁신청서 서식에서는 첨부서류를 ‘등록세 납부’로만 기재하기도 하는데, 실제로는 ‘등록면허세(등록분) 납부확인서’를 제출해야 합니다.

위택스에서 등록면허세(등록분)를 신고·납부·납부확인서 발급 방법은 아래 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
※ 등록면허세(등록분) 처리 방법 3단계 – 신고·납부·납부확인서 발급 정리

등기신청수수료 영수필확인서 (필수)

등기신청수수료는 등기신청을 할 때 등기소에 납부하는 수수료입니다. 이때 ‘등기신청’이란 등기부에 기재된 권리를 설정·변경·말소하기 위한 신청을 말합니다.

등기신청수수료는 등기소에서 처리할 수 있고, 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신고·납부할 수도 있습니다. 당사는 시간과 장소의 제약 때문에 인터넷등기소에서 등기신청수수료를 신고·납부하고, 영수필확인서(영수증)까지 출력하고 있습니다.

경매 낙찰 후 등기 절차에서는 소유권이전등기 1건당 18,000원, 말소등기 1건당 4,000원을 납부합니다. 예를 들어, 2개 필지의 토지를 낙찰받았고, 각 토지에 말소할 등기가 각각 2개와 3개라면 등기신청수수료는 총 56,000원을 납부해야 합니다.

• 소유권이전등기 36,000원 (= 18,000원 × 2필지)
• 말소등기 20,000원 (4,000원 × 5건)

일부 법원의 소유권이전등기촉탁신청서 서식에서는 첨부서류를 ‘등기신청수수료 납부’로만 기재하기도 하는데, 실제로는 ‘등기신청수수료 영수필확인서’를 제출해야 합니다.

등기신청수수료를 계산하는 방법과 인터넷등기소에서 납부 및 영수필확인서를 발급하는 방법은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
※ 부동산 등기신청수수료 납부방법 총정리｜인터넷등기소 계산·영수필확인서 출력 + 경매·소송 실전 사례

말소할 목록 (필수)

경매는 말소주의를 적용하므로, 소위 말소기준권리 이하의 등기(권리)는 소멸합니다. 따라서 경매 낙찰 후 등기 절차에서는 말소 대상 등기를 정리한 ‘말소할 목록’을 작성하여 소유권이전등기촉탁신청서와 함께 제출해야 합니다.

말소 대상 등기는 등기부등본을 기준으로 판단하는데, 등기부 내역이 복잡하면 이를 구분하기가 쉽지 않습니다. 따라서 실무에서는 등기부등본 발급 시 함께 출력하는 ‘주요 등기사항 요약 (참고용)’을 활용하여, 보다 간편하게 말소 대상 여부를 확인하고 있습니다.

말소할 목록은 앞서 설명한 등록면허세 및 등기신청수수료와도 직접적으로 연계되므로, 정확하게 작성하지 않으면 불필요한 비용을 추가로 부담하게 될 수 있습니다. 예를 들어, 공매공고나 근저당 변경등기와 같은 ‘부기등기’는 말소 대상이 아님에도 불구하고, 이를 목록에 포함시키는 실수가 자주 발생합니다.

한편 일부 법원에서는 소유권이전등기촉탁신청서 서식과 함께 말소할 목록 서식을 제공하기도 합니다. 다만 법원마다 서식도 다르고, 명칭도 ‘말소할 목록’, ‘말소할 등기의 표시’, ‘말소할 사항’ 등으로 다릅니다. 또한 제출 부수도 3부 또는 4부 등으로 상이합니다.

당사는 하나의 통일된 서식으로 모든 법원에 제출하고 있으며, 지금까지 별도의 보완 요구를 받은 적이 없습니다. 제출 부수는 안전하게 4부 기준으로 준비하는 것을 권장합니다.

‘말소할 목록’의 작성방법과 당사가 실무에서 사용하는 서식은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
※ 등기촉탁신청서 ‘말소할 목록’ 작성방법｜경매 등기 실전 사례 정리

국민주택채권 매입 영수증 (필수)

국민주택채권은 등기신청 시 매입해야 하는 채권이며, 경매 낙찰 후 등기 절차에서도 매입의무가 발생합니다. 초보자 입장에서는 지분 여부, 시가표준액 등에 따른 채권 매입금액 계산이 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다.

실무에서는 다음 4가지 원칙을 기준으로 매입금액을 계산합니다.

1. 주택도시기금의 ‘셀프 채권매입 도우미’ 활용하기
2. 필지별·개인별로 계산하기
3. 시가표준액이 일정 금액 미만이면 매입 대상이 아님
   • 주택의 경우 2,000만원 미만
   • 토지의 경우 500만원 미만
4. 매입금액은 1만원 단위에서 반올림

국민주택채권 매입은 은행 영업점 또는 인터넷뱅킹(온라인)에서 진행할 수 있습니다.

국민주택채권의 매입금액 계산 방법과 사례, 인터넷뱅킹을 통한 납부 및 영수증 출력 방법은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
※ 국민주택채권 매입금액 계산·납부 방법 총정리｜경매·상속등기 사례 포함

등기소 발송용 우표 (필수)

낙찰자가 소유권이전등기촉탁신청서를 집행법원에 제출하면, 담당 경매계는 등기촉탁서를 관할 등기소로 송달합니다. 이때 등기촉탁서를 우편으로 발송하는 데 필요한 비용은 낙찰자가 부담하기 때문에, 우표를 구입하여 같이 제출해야 합니다.

다만, 관할 등기소(등기계)가 집행법원 내에 위치한 경우에는 우편 발송이 필요하지 않으므로 우표를 제출하지 않아도 됩니다. 관련 내용은 등기촉탁신청서에 안내되어 있습니다.

구입해야 하는 우표의 가격과 매수도 등기촉탁신청서에 안내되어 있습니다. 일반적으로 바코드 형태의 ‘선납우표(선납등기라벨)’를 구입하여 제출합니다.

수원지방법원과 같은 일부 법원에서는 우표 대신 ‘송달료 예납 영수증’을 요구하기도 합니다. 송달료 예납은 해당 법원 내 은행에서 처리하면 됩니다.

매각허가결정문 (요구시)

잔금을 납부할 때 담당 경매계에서 수령한 매각허가결정문을 제출합니다. 법원에 따라 소유권이전등기촉탁신청서 첨부서류에 ‘매각허가결정 정본’ 또는 ‘매각허가결정 등본’으로 표시하기도 하나, 법원에서 수령한 자료를 그대로 제출하면 됩니다.

잔금 납부 후 ‘법원보관금 영수필통지서’를 담당 경매계에 제출했음에도 매각허가결정문을 별도로 발급해주지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 소유권이전등기촉탁신청서 첨부서류로서 매각허가결정문을 요구하지 않는 것이 일반적입니다.

부동산의 표시 (요구시)

매각허가결정문 뒷장에 나와있는 ‘부동산의 표시’를 복사하여 제출합니다. 법원에 따라 소유권이전등기촉탁신청서 첨부서류에 ‘부동산 목록’ 등으로 다르게 표시하기도 하나, 실질적으로는 동일한 자료입니다.

담당 경매계에서 매각허가결정문을 발급받지 못한 상태에서 ‘부동산의 표시’를 제출해야 하는 경우도 있습니다. 이때는 해당 경매 사건의 ‘매각물건명세서’ 뒷장에 기재된 내용을 참고하여 직접 작성해 제출해도 실무상 문제가 없습니다.

‘부동산의 표시’ 제출 부수는 소유권이전등기촉탁신청서에 안내된 내용을 따르며, 통상 최대 4부를 넘지 않습니다.

등기필증 우편송부 신청서 (선택)

소유권이전등기촉탁신청서와 첨부서류를 담당 경매계에 제출하면, 최종적으로 등기소를 통해 등기필증을 발급받게 됩니다. 등기필증은 낙찰자(신청인)가 직접 방문하여 수령하는 것이 원칙이나, 우편을 통해서도 수령할 수 있습니다. 이를 위해 등기촉탁신청서 제출 시 ‘등기필증 우편송부 신청서’를 함께 제출하면 됩니다. 등기필증을 직접 수령하고자 하는 경우에는 신청서를 제출하지 않아도 됩니다.

신청서는 각 법원에서 제공하는 서식을 이용할 수 있으나, 서식을 제공하지 않는 법원도 있습니다. 이럴 때는 사법정보공개포털에서 표준 서식을 다운로드 받아 사용하면 됩니다.

‘등기필증 우편송부 신청서’를 제출할 때는 우표를 미리 구입하여 같이 제출해야 합니다. 구입하는 우표의 가격은 법원마다 상이한데, 소유권이전등기촉탁신청서에 안내된 금액에 따라 구입하면 됩니다. 만약 우표 금액이 기재되어 있지 않다면 담당 경매계에 전화로 문의하면 됩니다.

아울러, 법원에 따라 회신용 봉투에 우표를 부착하여 제출할 것을 요구하는 경우도 있으므로 참고하시기 바랍니다.

‘등기필증 우편송부 신청서’의 표준 양식, 신청서 작성 방법과 우표 준비 요령 등은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
※ 등기필증 우편송부 신청서 작성방법｜경매 낙찰 후 등기필증 받는 방법

등기필증 수령 및 확인사항

경매 낙찰 후 잔금을 납부하고 소유권이전등기촉탁신청서까지 제출하면, 등기소에서 등기필증이 발급되어 모든 등기 절차가 완료됩니다.

등기필증은 등기촉탁신청서 제출일로부터 보통 1~2주 이내에 수령할 수 있습니다.

등기필증을 수령한 후에는 권리자, 주민등록번호(또는 법인등록번호), 부동산 소재지 등이 정확한지 확인해야 합니다. 또한 부동산 등기부등본을 다시 열람하여 소유권이 정상적으로 이전되었는지, 말소 대상 권리가 정상적으로 말소되었는지 확인해야 합니다.

당사의 경우 2023년 2월에 낙찰받은 충남 홍성군 소재 토지를 매각하는 과정에서, 등기부등본 상에 법인등록번호가 잘못 기재되어 있는 것을 매수인 측 법무사가 발견했습니다. 이에 관할 등기계에 즉시 연락하여 상황을 설명하였고, 이후 등기계에서 ‘표시사항 경정처리’를 통해 법인등록번호를 정정한 사례가 있습니다.

등기필증에 부착된 ‘등기필정보 보안스티커’에는 보안번호가 기재되어 있으며, 해당 스티커는 보안번호가 가려진 상태로 제공됩니다. 보안번호는 향후 소유권이전이나 근저당권 설정 등에 사용될 수 있으므로, 외부로 유출되지 않도록 보관에 유의해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)