전세 계약을 하거나 주택을 매매할 때 가장 빈번하게 살펴보는 서류가 부동산 등기부등본입니다. 정식 명칭은 부동산 등기사항전부증명서라고 하며, 해당 부동산의 소유권을 포함한 근저당, 가압류, 임차권 설정 등 각종 권리관계를 파악할 수 있는 공부(공적 문서)입니다.
부동산, 경·공매 투자자에게 가장 익숙한 문서 역시 부동산 등기부등본입니다. 부동산을 매수하거나, 경매 물건에 입찰하기 전에 반드시 살펴보는 문서가 등기부등본입니다. 뿐만 아니라, 경매 낙찰 후 소유권이전등기촉탁신청서를 제출하거나, 공유물분할 소송 등 각종 소송을 신청할 때도 제출하는 서류가 부동산 등기부등본입니다. (※ 소송과 등기촉탁신청서 제출을 위한 등록면허세(등록분) 처리 방법 3단계는 링크를 확인하세요)
이번 글에서는 투자자라면 당연히 알아야 하는 부동산 등기부등본 발급방법에 대해, 인터넷등기소 활용방법을 중심으로 정리하였습니다.
부동산 등기부등본 발급 장소
등기부등본을 발급받을 수 있는 장소는 아래와 같이 크게 3가지가 있습니다.
- 등기소(등기국): 담당 공무원이 발급
- 무인발급기: 발급기기에서 출력
- 인터넷등기소: 인터넷으로 신청 후 출력
등기소(등기국)
먼저, 시/군/구 지역 단위로 존재하는 등기소(또는 등기국) 창구에서 발급받는 방법입니다. 하지만, 이 방법은 등기소를 직접 찾아가야 하는 번거로움이 있고, 그나마 해당 지역에서 한 곳뿐인 경우가 많습니다. 예를 들어, 대전 지역의 경우 구 단위로 존재하면 등기소가 몇 년 전에 하나의 등기국(대전 원신흥동 소재)으로 통합하면서 접근성이 더 떨어진 상태입니다. 실제로 등기소를 방문하여 등기부등본을 발급하는 경우는 많지 않습니다.
무인발급기
실무에서는 무인발급기 또는 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 발급받는 경우가 많습니다. 심지어 등기소를 방문하더라도 무인발급기로 등기부등본을 발급합니다. 무인발급기는 동/읍/면 단위의 행정복지센터(주민센터)와 일부 공공시설에 위치하기 때문에 접근성이 좋습니다. 특히, 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 출력하기 어려운 상황이라면, 무인발급기가 대안일 수 있습니다.
인터넷등기소
당사는 대부분의 업무를 온라인으로 처리하고 있으며, 각종 서류 인터넷으로 발급받고 있습니다. 부동산 등기부등본도 마찬가지입니다. 인터넷등기소를 활용하면, 시간과 장소에 제약 없이 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 다만, ‘열람용’의 경우 PDF 등 파일 형태로 저장이 가능하나, ‘발급용’의 경우에는 프린터기가 있어야 한다는 제한이 있습니다.
인터넷등기소에서 발급받는 방법
먼저, 인터넷등기소 홈페이지에 접속합니다. 인터넷 주소는 www.iros.go.kr이며, 구글이나 네이버에서 ‘인터넷등기소’로 검색해서 접속해도 됩니다.
[간편검색]을 이용하자
인터넷등기소에서 부동산등기부등본을 열람 또는 발급받는 방법은 간단합니다. 메인화면에 나오는 검색창에 바로 해당 부동산의 주소를 입력하면 됩니다. 또는 상단 메뉴 중에서 [열람·발급] → [부동산] → [열람·발급]으로 접근하여 클릭하면 됩니다. 이때도 등기부등본을 발급하고자 하는 부동산의 주소를 입력하면 됩니다.
2025년에 인터넷등기소를 개편하였는데, [간편검색] 기능이 추가되면서 주소를 검색하기가 매우 쉬워졌습니다. 과거에는 시/도, 읍/면/동을 하나씩 입력해야 했지만, 이제는 지번 또는 도로명 주소를 간편검색창에 입력하고 검색결과 중에서 선택만 하면 됩니다.
대단지 아파트인 경우, [간편검색]으로 지번 또는 도로명 주소만 입력하면 모든 동/호수의 결과가 수백 건이 나올 수 있습니다. 이때는 “000동 000호”까지 입력하면, 검색결과가 좁혀질 수 있습니다.
참고로, 드롭다운 메뉴로 하위 주소를 하나씩 입력하는 이전의 방식으로도 주소를 찾을 수 있으므로, 본인에게 편리한 방법을 이용하면 됩니다.
아울러, 검색창에서 ‘등기기록상태’ 부분은 “현행”, “전산폐쇄”, “현행+전산폐쇄” 중 하나를 고를 수 있는데요. 여기서 “현행”을 선택하면 됩니다. 공유물분할 소송이나 소유권이전등기촉탁신청서 등의 경우에도 마찬가지입니다. “전산폐쇄”는 등기부등본을 종이문서로 관리할 당시의 기록을 확인하는 목적으로, 권리관계가 복잡한 특수물건을 분석할 때 제한적으로 활용합니다.
발급받고자 하는 부동산을 선택한 후, [다음] 버튼을 누르면 결제대상 목록을 한 번 더 확인하게 됩니다. 이때는 해당 부동산 현 소유자의 성(이름의 첫 글자)도 확인할 수 있습니다.
용도 및 추가사항 선택
이어서 결제한 부동산을 선택한 후, [다음] 버튼을 누르면 ‘용도 및 추가사항 선택’과 ‘등기기록유형 선택’을 입력하는 화면이 나타납니다.
먼저 ‘용도’ 부분에서는 “열람”, “발급(출력)”, “전자발급전송(정부24 전자문서지갑)”, “전자발급전송(집행 등 전자소송용)” 등 4가지 옵션 중에서 하나를 선택하게 됩니다. “열람”과 “발급(출력)” 간에 실제 내용에는 차이가 없지만, 법원이나 관공서에 제출하기 위해서는 “발급(출력)”을 선택해야 합니다. 참고로 “열람”은 700원, “발급(출력)”은 1,000원의 수수료가 발생합니다. 나머지 “전자발급전송(정부24 전자문서지갑)”와 “전자발급전송(집행 등 전자소송용)”은 등기부등본의 저장/출력 없이 바로 온라인 플랫폼으로 전송하고자 할 때 사용하는 기능입니다. 예를 들어, 전자소송을 통해 경매를 신청하는 경우 해당 부동산의 등기부등본을 스캔하여 첨부파일로 업로는 하는 방법도 있으나, “전자발급전송(집행 등 전자소송용)”으로 연동하는 방법도 있습니다.
‘추가사항’ 부분에서는 반드시 체크하지 않아도 됩니다. 일반적인 공유물분할 소송이나 소유권이전등기촉탁신청서 제출 시에도 체크하지 않아도 됩니다. “공동담동/전세목록”은 등기부등본 발급대상인 부동산을 포함한 다른 부동산과 공동으로 근저당을 설정한 경우, 그 부동산 목록을 같이 출력하겠다는 의미입니다. “매매목록”도 마찬가지로 등기부등본 발급대상 부동산과 함께 매매가 이루어진 부동산 목록을 같이 출력하겠다는 의미입니다. 건물과 토지의 등기부등본이 각각 따로 존재하는 단독주택의 경우, 근저당이나 매매가 동시에 이루어지므로 이런 기능이 유용할 수 있습니다.
등기기록유형 선택
‘등기기록유형 선택’ 부분에서는 “전부”를 선택하면 됩니다. 추가 옵션으로 나오는 “말소사항포함”과 “현재유효사항” 중에서 아무것이나 선택해도 무방합니다. “말소사항포함”을 선택하면 과거 소유권자의 변동이력, 근저당/가압류 등의 권리관계 변화 등을 모두 확인할 수 있고, “현재유효사항”을 선택하면 과거 소유자의 이력과 소멸된 권리는 나타나지 않습니다. 투자자 관점에서 과거 이력을 분석함으로써 시사점을 도출할 목적이라면 “말소사항포함”을 선택해야 하고, 단순 매매, 공유물분할 소송, 소유권이전등기촉탁신청서 제출이 목적이라면 “현재유효사항”으로 출력해도 무방합니다.
회원 로그인 vs. 비회원 로그인
인터넷등기소에 로그인하지 않은 상태에서 위의 단계를 진행했다면, 결제 단계 전에 ‘회원 로그인’ 또는 ‘비회원 로그인’을 묻는 창을 만나게 됩니다. 인터넷등기소에서는 회원가입 없이, 비회원 상태에서도 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 다만, 비회원으로 진행하더라도 전화번호와 임시 비밀번호는 입력해야 합니다.
비회원 로그인에서 전화번호와 비밀번호가 필요한 이유는 상황에 따라 재열람/재발급 또는 환급이 필요한 경우가 있기 때문입니다.
결제방식는 편한 걸로
인터넷등기소에서는 다양한 결제방식을 지원합니다. 신용카드 결제, 계좌이체, 휴대폰 결제, 간편결제(카카오페이, 네이버페이 등)를 모두 지원합니다.
마지막, 발급(인쇄) 단계
결제를 완료하면, 바로 발급 화면으로 이동합니다. 여기서 [발급] 버튼을 누르면, 프린터를 선택하면 화면이 나오면서 인쇄를 진행하면 됩니다. [발급] 버튼 옆에 ‘등기사항요약’을 체크하는 부분이 있는데, 가급적 체크를 권장합니다. 여기를 체크하면 ‘등기사항요약’ 페이지를 추가로 출력해 줍니다. ‘등기사항요약’ 페이지는 법적효력은 없으나, 여러 장에 달할 수 있는 등기부등본 내역을 일목요연하게 요약하였기 때문에 권리내역을 이해하는 데 도움이 됩니다.
여기서 주의할 점은 발급, 즉 등기부등본 인쇄는 1회만 가능하다는 점입니다. 인쇄에 오류가 발생하지 않도록 컴퓨터와 네트워크 환경이 안정된 상태에서 인쇄를 진행하길 권장합니다.
아울러, 일단 결제는 했지만 발급(인쇄)은 나중에 진행하고 싶다면, 추후 다시 로그인하여 발급(인쇄)할 수도 있습니다. 또한 발급(인쇄) 전에 결제를 취소하는 것도 가능합니다. 이때 보관기간은 3개월까지이므로, 이 기간 내에 발급(인쇄) 또는 결제취소를 진행해야 합니다. 비회원 로그인으로 진행한 경우라면, 앞서 입력한 전화번호와 비밀번호를 반드시 숙지하고 있어야 합니다.
인터넷등기소 홈페이지를 재접속한 경우라면, 상단 메뉴에서 [열람·발급] → [부동산] → [신청결과 확인 (미열람·미발급/재열람 등)] → [열람·발급] 순으로 찾아가면 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
‘열람용’과 ‘발급용’의 차이는?
내용의 차이는 없습니다. 다만, 법원이나 관공서 등에 공식적으로 제출하는 서류는 ‘발급용’으로 제출해야 합니다. 수수료는 열람용이 700원, 발급용이 1,000원으로 발급용이 조금 더 비쌉니다.
같은 주소지에 ‘건물’과 ‘토지’ 등기가 있는 경우는?
동일 지번으로 등기부등본이 2개 이상 나오는 이유는 같은 주소에 집합건물, 건물, 토지가 있는 경우입니다. 아파트와 빌라 같은 집합건물은 같은 지번 내에 동/호수가 별도로 부여되므로, 이때는 주소에 동/호수를 추가로 조회하면 됩니다.
또 다른 사례로는 단독주택을 들 수 있습니다. 단독주택은 건물과 토지가 개별 부동산으로 인식되기 때문에 상황에 따라 등기부등본을 발급해야 합니다. 단독주택을 매매하는 상황이라면, 건물과 토지 등기를 모두 발급받아야 할 것입니다. 만약 건물은 제외한 토지만을 대상으로 공유물분할 소송을 진행한다면 이때는 토지 등기부등본만을 발급받으면 됩니다.
인터넷등기소가 아닌 민간 플랫폼을 통한 등기부등본 발급은?
대한민국 법원에서 운영하는 인터넷등기소 외에도 민간 부동산 플랫폼, 경매 정보사이트 등에서도 등기부등본 발급 서비스를 제공합니다. 하지만 이들 민간 플랫폼도 결국 등기부등본은 인터넷등기소의 자료를 불러와 제공하고 있습니다. 특히, 인터넷등기소보다 비용이 더 비싼 경우가 많고, 발급용이 아닌 열람용만 제공하는 경우가 많다는 점도 참고하면 좋겠습니다.
등기부등본이 권리관계를 보장하지는 않는다는데?
등기부등본을 대한민국 법원(등기소)에서 관리하는 것은 맞지만, 그 내용의 진위를 보장하는 것은 아닙니다. 심지어 등기 신청인이 위조된 서류를 제출하여 등기부등본에 허위 정보가 기재되더라도, 등기소에서 그 진위를 검증할 책임은 없습니다.
물론 등기부등본에 기재된 대부분의 정보는 진실입니다. 하지만 중대한 사안에 대해 의사결정을 해야 하는 상황이라면 단순히 기재된 내용만을 믿고 일을 진행하는 것이 아니라, 관련 이해관계인으로부터 사실관계를 재확인하는 절차가 필요합니다.
또 다른 사례로는 단독주택을 들 수 있습니다. 단독주택은 건물과 토지가 개별 부동산으로 인식되기 때문에 상황에 따라 등기부등본을 발급해야 합니다. 단독주택을 매매하는 상황이라면, 건물과 토지 등기를 모두 발급받아야 할 것입니다. 만약 외에도 민간 부동산 플랫폼, 경매 정보사이트 등에서도 등기부등본 발급 서비스를 제공합니다. 하지만 이들 민간 플랫폼도 결국 등기부등본은 인터넷등기소의 자료를 불러와 제공하고 있습니다. 특히, 인터넷등기소보다 비용이 더 비싼 경우가 많고, 발급용이 아닌 열람용만 제공하는 경우가 많다는 점도 참고하면 좋겠습니다.
