2026년 4월, 당사의 대주주가 개인 자격으로 파산재단 물건을 낙찰받았습니다.
입찰자 2명, 그리고 동일한 입찰가. 결국 두 사람을 대상으로 재입찰을 진행한 뒤, 낙찰이 확정되었습니다.
현재는 파산관재인에게 매매계약서를 발송한 상태이며, 법원의 매각허가와 잔금 납부, 그리고 소유권이전등기 절차가 남아 있습니다.
이 글은 낙찰 물건의 개요와 향후 계획을 정리하기 위해 작성하였습니다.
파산재단 물건 분석
상속재산 파산재단
낙찰 물건은 파산재단 중에서도 ‘상속재산 파산재단’에 해당합니다. 즉, 채무자는 이미 사망한 상태에서, 그 상속재산을 대상으로 진행된 매각입니다.
파산재단 물건 중에는 채무자가 상속받을 부동산의 일부 지분만 매각 대상으로 나오는 경우가 있습니다. 예를 들어, 피상속인이 사망했으나 상속등기가 이루어지지 않은 상태에서, 채무자가 상속받을 지분만을 매각하는 사례입니다.
이때는 낙찰자가 먼저 상속대위등기를 통해 등기부를 정리한 뒤, 채무자의 지분에 대해서만 소유권이전등기를 진행해야 합니다.
하지만 이번 물건은 이와 다른 구조입니다. 채무자 자체가 망자인 ‘상속재산 파산재단’이기 때문입니다.
이 경우 일반적으로는 상속인 전원에게 상속대위등기를 한 후, 다시 낙찰자에게 소유권이전등기를 해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 상속대위등기 없이, 곧바로 소유권이전등기가 가능하다는 선례가 있습니다.
결국 상속대위등기에 따른 취득세 납부, 등기신청수수료 납부, 국민주택채권 매입 등의 비용과 절차를 생략할 수 있습니다.
해당 선례는 사법정보공개포털에서 ‘부동산등기선례 제202303-4호’를 참고하시기 바랍니다.
상속재산에 대한 파산선고등기 후 임의매각에 따른 소유권이전등기 시 상속등기가 선행되어야 하는지 여부 등
제정 2023.03.15 [부동산등기선례 제202303-4호]
감정가 추정
파산재단 물건은 별도의 감정평가 없이, 파산관재인의 판단과 법원의 허가를 통해 최저입찰가를 결정합니다. 이 점은 감정평가를 기준으로 하는 경·공매와 차이가 있습니다.
낙찰 물건은 전라남도 강진군에 소재한 임야 2개 필지로, 지분이 아닌 100% 소유권을 취득하였습니다. 다만 감정가가 별도로 존재하지 않기 때문에, 여러 기준을 통해 추정할 수밖에 없습니다.
먼저 시세는 임야의 특성상 인근 거래 사례를 찾기 어려웠습니다. 또한 향후 매도 시나리오 중 하나로 형식적경매를 고려하고 있어, 시세보다는 감정가 추정이 중요합니다.
쉽게 확인할 수 있는 금액 중 하나는 개별공시지가입니다. 2개 필지의 2025년 기준 개별공시지가는 약 520만 원입니다.
한편 채무자가 2017년에 이 물건을 경매로 취득한 기록이 있어, 당시 경매 사건의 감정가는 744만 원(2016년 7월 기준)이었습니다. 참고로 낙찰률은 90.13%였고, 응찰자 수는 모두 6명이었습니다.
2016년 경매 사건에서의 감정평가 이후로 지가 상승을 예상할 수 있습니다. 그러면 얼마나 상승했을까요? 상승분은 2016년 개별공시지가 대비 2025년 개별공시지가의 상승률을 반영하는 방법으로 추정할 수 있습니다.
2016년 2개 필지의 제곱미터당 개별공시지가는 각각 440원과 488원이었습니다. 그리고 2025년에는 각각 602원과 614원으로 상승하였습니다. 따라서, 개별공시지가 상승분을 반영한 추정 감정가는 약 1,052만 원입니다.
이를 종합하면, 예상 감정가는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 개별공시지가 기준: 520만 원 (최소 금액)
- 2016년 감정평가 기준: 744만 원
- 개별공시지가 상승분 반영: 1,052만 원
장점
이 물건의 장점 중 하나는 ‘기준이 되는 감정가가 존재한다’는 점입니다.
과거 경매 사건에서 법원이 선임한 감정평가기관의 감정가가 확인되기 때문에, 이해관계인과 매도 협상을 진행할 경우 합리적인 기준점으로 활용할 수 있습니다.
또한 형식적경매를 통한 매도를 고려하고 있는 만큼, 낙찰률이 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 과거 동일 지역 임야 경매 사례를 살펴보면, 최저 낙찰률은 약 26% 수준으로 확인됩니다.
즉, 감정가 대비 26% 이상의 가격으로 낙찰이 이루어질 경우 손익분기점에 도달하는 구조입니다.
아울러 망자가 소유자인 부동산의 소유권이전을 위해서는 상속대위등기 절차가 선행되어야 하지만, 이 물건은 상속재산 파산재단이므로 그 절차가 생략됩니다. 즉, 등기 절차에서 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
단점
해당 토지에는 다수의 분묘가 존재합니다. 위성사진을 통해 확인한 결과, 잘 관리된 분묘가 2개 구역에 걸쳐 밀집되어 있는 상태입니다.
분묘는 토지 이용과 개발을 제한하는 대표적인 요인으로, 일반적인 매수자 입장에서는 명확한 감점 요소입니다. 다만 분묘 소유자를 특정할 수 있다면, 잠재적 매수자로서 활용가치도 있습니다.
또한 물건 소재지가 전라남도 강진군으로, 당사가 위치한 대전과의 거리도 상당합니다. 향후 소유권이전등기를 위해 강진등기소를 방문하는 등 향후 관리 측면에서 물리적 이동 부담이 존재합니다.
낙찰 후, 향후 계획
현재는 파산관재인과 매매계약서 협의를 완료하였고, 인감 날인 후 계약서를 발송한 상태입니다. 이후 법원의 매각허가가 이루어지면 파산관재인에게 잔금을 납부하고, 파산관재인으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 받게 됩니다.
이후로는 취득세 납부, 등기신청수수료 납부, 국민주택채권 매입 등의 선행 작업을 완료하고, 소유권이전등기신청서와 관련 서류를 등기소에 제출하면 됩니다. 보통 이 모든 과정은 강진군청과 강진등기소를 방문하여 처리해야 하나, 이번에는 직접 방문하지 않고 온라인·팩스·등기우편을 통해 전 과정을 처리하고자 합니다.
소유권이전등기를 마무리하면, 매도를 위한 전략을 실행할 계획입니다.
우선, 토지 내 분묘 소유자를 찾을 수 있다면 이해관계인과의 협의를 통해 매도하는 방안을 고려하고 있습니다. 협의가 어려울 경우에는 부당이득금 반환청구 소송을 통해 협상력을 확보하는 방안도 검토하고 있습니다.
최종적인 대안으로는 형식적경매를 통해 매도하는 방법도 있습니다. 현재 100% 지분을 일부 지분으로 분할한 뒤, 공유물분할 소송을 거쳐 형식적경매를 진행하는 방법이 있습니다. 또는 또 다른 방식으로 경매를 넣는 방법도 고려하고 있습니다.
진행 과정에서 실무적으로 의미 있는 내용이 발생하면 별도의 글로 정리하여 공유할 예정이며, 최종 매각이 이루어지면 그 결과는 아래 페이지를 통해 공개하겠습니다.
