2022년 4월, 전남 나주시에 있는 농지 1/2 지분을 400만 원에 단독 낙찰받았습니다. 처음으로 도전한 농지 지분 경매였습니다.
이 물건에 입찰한 가장 큰 이유는 나머지 1/2 지분을 전라남도가 이미 ‘공공용지의 협의 취득’으로 보유하고 있었기 때문입니다. 그래서 남은 지분도 전라남도가 매입할 가능성이 있다고 봤습니다.
문제는 그 가능성을 입찰 전에 확인하지 않았다는 점입니다. 현장도 직접 보지 않았습니다. 낙찰 후 찾아간 토지는 예상보다 잡목이 심했고, 도로도 생각했던 모습과 달랐습니다. 농지취득자격증명 발급 과정도 순탄하지 않았습니다.
그래도 낙찰 후 직접 나주시에 지분 매수를 요청했고, 몇 달을 기다린 끝에 661만 원에 전라남도에 매도했습니다. 약 7개월이 걸렸습니다.
투자 성과 요약
이 사례는 네오파트너스의 주주가 개인 명의로 전라남도 나주시 소재 농지 지분을 낙찰받은 뒤, 전라남도에 협의취득 방식으로 매도해 수익을 실현한 사례입니다.
결과만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 수익 실현 방식: 국가지원지방도 편입 농지 지분을 낙찰받아 지자체에 매도
- 최종 수익(세전): 약 243만 원(2,433,400원)
- 소요 기간: 약 7개월(214일)
참고로 이 사례는 네오파트너스의 주주가 처음으로 지분 경매 물건을 낙찰받아 수익까지 실현한 사례입니다. 네오파트너스의 다른 투자 사례는 투자실적 페이지에서 확인할 수 있습니다.
수지 분석
총 수입액은 6,615,000원입니다.
네오파트너스의 주주가 소유한 지분 1/2을 전라남도에 매도한 금액이 전부입니다. 매도가액은 낙찰받은 경매 사건의 감정가와 동일한 금액입니다. 실제 보상 관련 서류에도 378㎡ 중 1/2 지분에 대해 ㎡당 35,000원, 총 6,615,000원으로 산정되어 있습니다.
총 지출액은 4,181,600원입니다.
낙찰가 400만 원에 취득세와 등기 관련 비용을 더한 총 취득비용은 약 418만 원입니다.
- 낙찰가: 4,000,000원
- 취득세: 136,000원
- 등록면허세: 21,600원
- 등기신청수수료: 24,000원
다만 입찰과 잔금납부 과정에서 발생한 교통비와 등기우편비 등 소액의 부대비용은 포함하지 않았습니다.
단순 계산하면 다음과 같습니다.
- 총 수입액(A): 6,615,000원
- 총 지출액(B): 4,181,600원
- 세전 수익(C = A – B): 2,433,400원
소요기간
잔금 납부일로부터 매매대금 수령까지는 약 7개월, 총 214일이 걸렸습니다.
- 경매 잔금 납부일: 2022년 5월 20일
- 매매대금 수령일: 2022년 12월 20일
물건 개요
낙찰받은 물건은 전남 나주시에 있는 농지 378㎡ 중 1/2 지분입니다.
경매정보지에는 해당 토지가 휴경 중이고 잡목이 자생하고 있으며, 농지취득자격증명이 필요한 물건으로 기재되어 있었습니다. 지적도상으로는 맹지였지만 당시 도로 공사가 진행 중인 것으로 보였습니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄었던 부분은 다른 공유자였습니다.
나머지 1/2 지분의 소유자가 개인이 아니라 전라남도였습니다. 등기부를 확인해보니 전라남도는 2018년 기존 공유자의 1/2 지분을 ‘공공용지의 협의 취득’을 원인으로 취득한 상태였습니다.
감정가는 6,615,000원이었습니다. 두 차례 유찰된 뒤 3회차 최저매각가격은 3,705,000원까지 내려왔습니다.
3회차 매각기일에 400만 원으로 입찰했고, 단독으로 낙찰받았습니다.
왜 이 물건에 입찰했나
이 물건은 네오파트너스의 주주가 처음으로 낙찰받은 농지 지분 경매 물건입니다.
입찰 전날 밤, 다음 날 경매에 나온 지분 물건을 찾아보다가 이 농지를 발견했습니다. 충분한 시간을 두고 분석한 물건은 아니었습니다.
전라남도가 이미 절반 지분을 보유하고 있었음
가장 크게 본 것은 등기부의 ‘공공용지의 협의 취득’이라는 기록이었습니다.
전라남도가 이미 다른 공유자의 1/2 지분을 협의취득했다면, 경매로 나온 나머지 1/2 지분도 매입할 가능성이 있다고 생각했습니다.
이게 사실상 이 물건에 입찰한 가장 큰 이유였습니다.
인근 거래가격을 참고해 400만원에 입찰
공시지가와 인근 토지의 거래가격을 비교해 입찰가를 정했습니다.
감정가는 6,615,000원이었지만 두 차례 유찰됐고, 3회차 최저매각가격은 3,705,000원까지 내려온 상태였습니다. 입찰가는 400만 원으로 정했습니다.
결과적으로 단독 입찰이었습니다.
입찰 전 매수 가능성을 확인하지 않았음
문제는 여기였습니다.
전라남도가 나머지 지분도 매입할 것이라고 기대하면서도, 정작 입찰 전에 나주시나 전라남도 담당자에게 매수 가능성을 확인하지 않았습니다.
입찰 전날 밤에 급하게 물건을 검토하고 다음 날 바로 입찰하면서 이 과정을 건너뛴 것입니다.
명백한 실수였습니다.
전라남도가 과거 다른 지분을 협의취득했다는 사실은 매력적인 단서였습니다. 하지만 그것만으로 남은 지분까지 매입한다고 단정할 수는 없습니다.
결국 이 문제는 낙찰을 받은 뒤 직접 확인하게 되었습니다.
낙찰부터 수익 실현까지의 진행 과정
낙찰은 받았지만, 문제는 그다음부터였습니다.
입찰 전에 충분히 확인하지 못한 부분들이 하나씩 보이기 시작했습니다.
현장에서 예상보다 큰 리스크 확인
낙찰영수증을 들고, 처음으로 물건지를 직접 방문했습니다.
경매정보지에 잡목이 자생한다는 내용은 봤지만, 실제 토지 상태는 생각보다 훨씬 좋지 않았습니다. 농지로 사용하려면 상당한 정리가 필요해 보였습니다.
도로도 예상과 달랐습니다. 지도에서는 도로와 붙어 있는 것처럼 보였지만, 현장에서 확인해보니 새로 설치된 도로는 토지보다 훨씬 높은 고가도로였습니다.
오히려 토지의 활용성이 더 떨어져 보였습니다.
잔금을 납부하지 말아야 하나 싶을 정도였습니다.
농취증 발급받기
농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요했습니다.
2022년 4월 22일 관할 읍사무소에 농취증을 신청했습니다. 현황상 경작 중인 농지가 아니라는 이유로 처음에는 발급이 어렵다는 답변을 받았습니다.
주말농장으로 사용할 계획이라고 설명하고, 농지복구계획서를 포함한 추가 서류를 작성해 보완했습니다.
결국 우여곡절 끝에 4월 25일 농지취득자격증명을 발급받았습니다.
EXIT 방법을 다시 검토
현장까지 확인하고 나니 EXIT 방법을 다시 생각해야 했습니다.
가장 원하는 시나리오는 Plan A였습니다. 전라남도가 지분을 매입하는 것이었습니다.
매입이 어렵다면 다른 해결방법을 찾아야 했고, 최악의 경우에는 입찰보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않는 선택까지 생각했습니다.
그만큼 당시에는 확신이 없었습니다.
결국 가장 먼저 해야 할 일은 하나였습니다.
전라남도가 실제로 나머지 지분을 살 의사가 있는지 확인하는 것이었습니다.
나주시에 지분 매수 요청
2022년 5월 2일, 나주시 담당자에게 전화했습니다.
전라남도가 이미 1/2 지분을 보유하고 있다는 사실을 설명하고, 경매로 낙찰받은 나머지 1/2 지분도 매입할 수 있는지 문의했습니다.
담당자는 전라남도에 예산을 요청해 보겠다고 답했습니다. 이 과정에서 경매 사건의 감정평가서를 요청받아 바로 이메일로 보냈습니다.
담당자와 통화한 뒤 5월 20일 잔금을 납부했습니다.
입찰 전에 했어야 할 확인을, 낙찰을 받고 나서야 한 셈입니다.
몇 달 동안 예산을 기다림
바로 매도가 이루어진 것은 아닙니다.
8월부터 매월 담당자에게 정중하게 진행 상황을 전화로 물어보았습니다. 10월에는 올해 안에 예산 확보가 쉽지 않고, 다음 해가 되어야 가능할 수도 있다는 답변까지 들었습니다.
이제 진행 상황은 그만 물어야겠다고 생각하고, 한동안 잊고 지냈습니다.
그런데 12월 12일, 나주시 담당자로부터 먼저 연락이 왔습니다.
보상 절차를 진행할 수 있을 것 같다는 내용이었습니다.
661만원에 매도
12월 15일, 전라남도에서 관련 예산이 내려왔다는 연락을 받았습니다. 이어서 나주시가 지정해 준 법무사의 안내에 따라 관련 서류를 작성해 발송했습니다.
며칠 뒤인 12월 20일, 보상금 6,615,000원이 입금됐고 같은 날 소유권이전등기도 완료되었습니다. 형식은 수용이 아니라 공공용지의 협의 취득이었습니다.
400만 원에 단독 낙찰받은 농지 지분을 약 7개월 뒤 661만 원에 매도하면서 EXIT했습니다.
이 물건을 다시 돌아보면
결과만 보면 성공적인 투자였습니다.
400만 원에 단독 낙찰받은 지분을 7개월 만에 661만 원에 매도했고, 세전으로 약 243만 원의 수익을 실현했기 때문입니다.
하지만 과정을 돌아보면 잘한 것만 있었던 투자는 아니었습니다.
맞았던 판단과 틀렸던 판단
가장 잘 본 부분은 전라남도가 이미 절반 지분을 협의취득했다는 등기부 기록이었습니다.
그 기록을 보고 나머지 지분도 매입할 가능성이 있다고 판단했고, 실제로 그 방향으로 수익을 실현했습니다.
반대로 가장 큰 실수는 그 가능성을 입찰 전에 미리 확인하지 않았다는 점입니다.
현장도 보지 않았습니다. 도로 상태도 제대로 확인하지 못했습니다. 농취증 발급 과정에서 예상하지 못한 문제도 있었습니다.
결과적으로 맞는 방향을 봤지만, 확인 과정은 부족했습니다.
좋은 결과가 좋은 입찰을 의미하지는 않았음
이 물건은 결과적으로 수익을 냈습니다.
그렇다고 당시 입찰 판단까지 모두 좋았다고 생각하지는 않습니다.
좋은 결과가 좋은 입찰을 의미하는 것은 아닙니다.
입찰 전에 나주시 담당자에게 전화 한 통만 했어도 가장 큰 불확실성을 줄일 수 있었습니다. 현장까지 확인했다면 입찰 여부나 입찰가를 다시 고민했을 수도 있습니다.
다만 낙찰받은 뒤에는 직접 확인하고 움직였습니다. 농취증을 발급받고, 나주시에 지분 매수를 요청하고, 몇 달 동안 진행 상황을 확인했습니다.
결국 이 물건은 처음부터 잘한 투자라서 EXIT한 것이 아닙니다. 시행착오를 겪으면서도 계속 확인하고 움직였기 때문에 수익으로 이어진 사례입니다.
