공유물분할 소송을 진행하는 당사자 입장에서 보면, 소송 결과는 크게 3가지 형태로 나눠볼 수 있습니다.
- 현물분할
- 대금분할
- 가격배상
현물분할은 부동산을 물리적으로 나누는 방식입니다.
대금분할은 공유물 전체를 경매에 부친 뒤, 매각대금을 지분율에 따라 나누는 방식입니다. 현금분할이라고도 부릅니다.
가격배상은 공유지분의 일부 또는 전체를 조정하면서, 지분가액의 차액이나 다른 공유자의 지분가액을 현금으로 배상하는 방식입니다. 언뜻 대금분할과 비슷해 보이지만, 법리적으로는 현물분할의 한 방법으로 봅니다.
공유물분할 소송에서는 당사자들이 현물분할 또는 대금분할을 주장하면서 분할 방법을 두고 다투는 경우가 많습니다. 최종적인 분할 방법은 재판부가 정하지만, 부동산의 형태와 이용 상황, 권리관계 등에 따라 현물분할이 어려운 경우도 있습니다.
이 글에서는 실제 공유물분할 소송을 진행하면서 검토했던 사례를 바탕으로 대금분할이 가능한 경우를 살펴보겠습니다. 현물분할이 어려운 구체적인 상황과 관련 근거, 실제 소장과 준비서면에서 어떻게 주장했는지도 함께 정리합니다.
공유물분할의 원칙은 현물분할
경매나 공매 등을 통해 부동산 지분을 취득한 뒤, 공유물분할 소송을 제기하면서 대금분할을 청구하는 경우가 많습니다. 부동산 전체를 경매에 부침으로써 공유자를 압박하고, 공유관계의 해소를 유도하는 수단으로 사용하기도 합니다.
하지만 재판에 의한 공유물분할은 현물분할이 원칙입니다.
민법 제269조 제2항에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
민법에 ‘현물분할이 원칙이다’라는 문구가 직접 적혀 있지는 않습니다. 다만 현물로 분할할 수 없거나, 현물분할로 인해 가액이 현저하게 감소할 우려가 있는 경우에 경매를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이는 곧 현물분할이 우선이고 경매에 의한 대금분할은 예외임을 의미합니다.
네오파트너스가 지금까지 진행해 온 공유물분할 소송의 판결문에서도 다음과 같은 문구가 반복적으로 등장했습니다.
“재판에 의한 공유물분할은 현물분할의 방법에 의함이 원칙이나…”
재판부가 대금분할 여부를 판단하면서 먼저 현물분할이 원칙이라는 점을 확인한 뒤, 해당 부동산을 현물로 나누기 어려운 사정이 있는지를 살펴보는 방식입니다.
대법원 판례도 같은 입장입니다. 대법원은 재판으로 공유물을 분할하는 경우 공유자의 지분에 따라 합리적으로 나눌 수 있다면 현물분할을 하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물분할로 가액이 현저히 감소할 우려가 있는 경우에 예외적으로 경매에 의한 대금분할을 명할 수 있다고 보고 있습니다.
특히 대법원은 원고가 원하는 방식으로 현물분할하기 어렵다는 이유만으로 곧바로 대금분할을 명해서는 안 된다고 하였습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결). 공유물의 성질과 위치, 면적, 이용 상황, 경제적 가치 등 여러 사정을 구체적으로 살펴보고, 경매에 의한 대금분할이 불가피한지 먼저 심리해야 한다는 취지입니다.
따라서 소장에서 대금분할을 청구했다고 해서 그대로 대금분할 판결이 내려지는 것은 아닙니다. 중요한 것은 해당 부동산을 왜 현물로 분할하기 곤란한지를 구체적으로 설명하고 입증하는 것입니다.
그렇다면 어떤 경우에 현물분할이 어렵다고 인정되어 경매에 의한 대금분할이 가능할까요?
대금분할이 가능한 경우
공유물분할 소송에서 현물분할이 어렵다고 판단되는 경우에는 경매에 의한 대금분할이 이루어질 수 있습니다.
네오파트너스가 실제 공유물분할 소송을 경험하면서 확인한 대금분할의 대표적인 사정은 다음과 같이 7가지로 정리할 수 있습니다.
- 공유자 모두가 대금분할에 동의하거나, 다투지 않는 경우
- 주택 등 물리적인 분할이 어려운 경우
- 일부 공유지분에 근저당이 설정된 경우
- 일부 공유지분에 압류가 설정된 경우
- 최소 분할면적에 미달하는 경우
- 지적재조사 중인 경우
- 현물분할로 경제적 가치가 현저히 감소하는 경우
위 사정 중 마지막 사유인 현물분할로 경제적 가치가 현저히 감소하는지는 토지의 형상과 도로 접면, 분할 후 이용 가능성 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 소송에서도 당사자 사이에 다툼이 생기기 쉬운 부분입니다.
반면 나머지 6가지 사유는 등기사항증명서, 지적도, 토지대장, 관련 법령·조례 등을 통해 객관적으로 확인할 수 있습니다.
이어서는 위 7가지 사정을 실제 사례와 판례를 중심으로 하나씩 살펴보겠습니다.
공유자 모두가 대금분할에 동의하거나, 다투지 않는 경우
공유물분할 소송은 현물분할이 원칙입니다. 하지만 원고가 대금분할을 청구하고 나머지 공유자들도 이에 동의하거나 특별히 다투지 않는 경우에는, 대금분할을 내용으로 하는 판결이나 화해권고결정으로 대개 이어집니다.
특히 공유자 일부 또는 전부로부터 대금분할 방식에 대한 동의를 얻었고, 이를 반대하는 공유자가 없다면 재판부에 화해권고결정 요청서를 제출해 볼 수 있습니다.
화해권고결정 요청서
사 건: 2025가단○○○○ 공유물분할
원 고: ○○○
피 고: ○○○ 외 1명위 사건과 관련하여, 원고 ○○○는 피고1 ○○○, 피고2 ○○○ 등 피고들 전부와 2025. ○○. ○○.(금) 오전에 통화하였습니다. 피고들은 모두 원고의 청구취지와 동일하게 형식적경매를 통한 대금분할을 원함에 따라 다음과 같이 화해권고결정을 내려주실 것을 신청합니다.
다 음
- 원고와 피고들은 별지1 부동산 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 별지2 당사자별 소유지분의 각 지분 비율로 각 배당한다.
- 소송비용은 각자 부담한다.
네오파트너스의 주주는 실제로 위와 같은 내용의 화해권고결정 요청서를 2025년 8월 22일 재판부에 제출했습니다. 그리고 3일 뒤인 8월 25일, 대금분할을 내용으로 하는 화해권고결정을 받았습니다.
이 사건은 소장 접수부터 종결까지 총 89일이 걸렸습니다. 네오파트너스와 주주가 실제로 진행한 다른 공유물분할 소송들과 비교하면 상당히 신속하게 마무리된 사례였습니다.
주택 등 물리적인 분할이 어려운 경우
공유물분할의 대상이 건물이거나 지상에 건물이 있는 토지라면, 원고는 해당 부동산을 지분비율에 따라 물리적으로 나누기 어렵다는 점을 대금분할의 근거로 주장할 수 있습니다.
주택 하나를 여러 공유자가 지분으로 소유하고 있다고 해서 단순히 건물의 절반이나 3분의 1을 각각의 단독소유로 나눌 수는 없습니다. 방이나 층을 기준으로 나누더라도 출입구와 계단, 수도·전기설비 등이 연결되어 있고, 각각의 부분을 독립된 부동산으로 이용하기 어렵기 때문입니다.
지상에 건물이 있는 토지의 경우도 마찬가지입니다.
건물이 토지 중앙에 있거나 대지 대부분을 차지하고 있다면 공유지분에 맞춰 분할선을 설정하기 어렵습니다. 분할선이 건물을 통과할 수도 있고, 건물은 한쪽 토지에 남으면서 진입로와 마당, 주차공간 등 건물을 이용하는 데 필요한 부분은 다른 공유자의 토지에 포함될 수도 있습니다.
민법 제269조 제2항에서는 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우 법원이 물건의 경매를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다. 건물의 구조나 위치 때문에 현물분할이 어렵거나, 분할 후 각 부동산의 이용가치가 크게 떨어지는 경우에는 이를 근거로 대금분할을 주장할 수 있습니다.
공유물분할 대상이 건물이라면 부동산등기부등본, 건축물대장 등을 기본적인 근거자료로 활용할 수 있습니다. 다만, 지상에 건물이 있는 토지가 대상이라면 건물의 실제 위치를 확인할 수 있는 건물 배치도나 항공사진, 현장사진 등의 자료를 함께 제시하는 것이 좋습니다.
일부 공유지분에 근저당이 설정된 경우
공유자 중 일부의 지분에 근저당권이 설정되어 있다면, 이 역시 대금분할을 주장할 강력한 근거가 됩니다.
일부 공유지분에 근저당권이 설정된 상태에서 부동산을 현물분할하면, 그 근저당권은 근저당권이 없던 다른 공유자의 부동산에도 영향을 미치게 됩니다. 분할된 각 부동산에 기존 근저당권이 지분비율대로 남기 때문입니다.
쉽게 말해, 근저당권이 없던 공유자가 현물분할로 단독소유하게 된 부동산에도 기존 근저당권이 그대로 따라붙게 됩니다.
대법원도 이러한 문제를 공유물분할 방법을 판단할 때 고려하고 있습니다.
대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결에서는 한 공유자의 지분에 근저당권이 설정되어 있었고, 현물분할 후 다른 공유자의 단독소유가 될 토지에도 해당 근저당권이 지분비율대로 존속하게 되는 상황이 문제 됐습니다.
대법원은 이로 인해 공유자 사이의 가액보상 관계가 매우 복잡해진다는 점 등을 고려하여, 가액보상을 수반하는 현물분할보다 부동산을 경매에 부쳐 매각대금을 지분비율에 따라 나누는 대금분할이 상당하다고 판단했습니다.
네오파트너스도 2022년 공유물분할 소송을 제기하면서 동일한 상황에서 다음과 같이 청구원인을 작성하여 제출한 바 있습니다.
또한 피고 ○○○의 지분에는 근저당권이 설정되어 있는데, 이 사건 부동산을 현물로 분할할 경우 해당 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고 분할된 각 부동산은 근저당권 공동담보가 되어 원고와 나머지 피고들에게 불측의 손해를 끼치게 됩니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).
일부 공유지분에 압류가 설정된 경우
일부 공유자의 지분에 압류등기가 있는 상태에서 현물분할을 하면, 압류가 없던 다른 공유자가 단독소유하게 된 부동산에도 기존 압류등기가 전사됩니다.
이에 대한 근거는 등기선례 제4-644호(제정 1994. 11. 24.)에서 확인할 수 있습니다. 해당 선례에서는 공유자 중 한 사람의 지분에 국세 또는 지방세 체납처분에 따른 압류등기가 있는 상태에서 공유물분할을 하는 경우, 다른 공유자가 단독소유하게 된 토지에도 압류등기가 전사되어 그 효력이 인정된다고 하였습니다. 정확한 내용은 대한민국 법원 사법정보공개포털에서 확인할 수 있습니다.
결국 공유자 중 일부의 지분에 압류가 설정되어 있다면, 이 역시 대금분할을 주장할 강력한 근거가 됩니다.
네오파트너스도 2023년 공유물분할 소송을 진행하면서 다음과 같은 내용의 준비서면을 제출한 바 있습니다.
한편, 피고 ○○○의 공유지분에는 압류가 설정되어 있는데, 이 사건 부동산을 현물로 분할할 경우 해당 압류는 분할된 각 부동산에도 전사되어 원고와 나머지 피고들에게 불측의 손해를 끼치게 됩니다(등기선례 제4-644호, 제정 1994. 11. 24.).
최소 분할면적에 미달하는 경우
공유물분할 소송에서 현물분할 판결을 받았다고 반드시 그 내용대로 토지를 분할할 수 있는 것은 아닙니다.
실제로 토지를 분할하는 과정에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 지자체 조례에서 정한 토지분할 기준을 함께 확인해야 합니다. 특히 현물분할 후의 토지면적이 관련 법령이나 조례에서 정한 최소 분할면적에 미달한다면 실제 토지분할이 제한될 수 있습니다.
대법원 2013. 7. 12. 선고 2012두28582 판결에서는 토지의 분할을 신청하면서 공유물분할 확정판결을 제출하더라도, 개발행위허가권자는 국토계획법에서 정한 허가기준 등을 별도로 심사하여 거부처분을 할 수 있다고 하였습니다.
즉, 법원의 현물분할 판결과 실제 토지를 분할할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
결국 현물분할로 분필되는 일부 토지가 관련 법령이나 조례에서 정한 최소면적에 미달한다면, 현물분할 판결을 받아도 실제 분할이 어려울 수 있다는 점은 대금분할을 주장할 강력한 근거가 됩니다.
네오파트너스도 다수의 공유물분할 소송을 진행하면서 다음과 같이 소장 또는 준비서면을 제출한 바 있습니다.
또한 이 사건 부동산의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 제51조제1항제5호나목에 의거, 「건축법」 제57조제1항에서 정한 분할제한면적(60㎡) 미만으로는 토지의 분할이 허용되지 않습니다. 피고 ○○○이 소유한 이 사건 부동산의 면적은 42㎡이므로, 이 사건에서 현물분할의 확정판결이 이루어지더라도, 개발행위허가권자인 광양시가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 개발행위 허가 기준 등을 고려하여 거부처분을 할 수도 있습니다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2012두28582 판결).
특히, 이 사건 1, 2, 3부동산의 용도지역은 자연녹지지역으로서, 개발행위허가권자인 제천시의 조례에 따르면 녹지지역의 경우 200㎡ 미만으로는 토지분할이 허용되지 않습니다(제천시 도시계획 조례 제25조 참조).
이 사건 부동산 지상에는 주택 및 그 부대시설이 존재하고 있으며, 이 사건 부동산의 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 개발행위허가권자인 사천시의 조례에 따르면 건축물이 있는 주거지역의 경우 60㎡ 미만으로는 토지분할이 허용되지 않습니다(건축법 제57조제1항 및 동법 시행령 제80조, 사천시 건축조례 제33조 참조).
지적재조사 중인 경우
지방자치단체에서는 지적공부의 등록사항이 토지의 실제 현황과 일치하지 않는 경우 이를 바로잡기 위해 일정 지역을 지적재조사지구로 지정하고 지적재조사사업을 실시합니다.
지적재조사가 진행되면 기존 지적공부상 경계와 면적이 조정될 수 있습니다. 아직 새로운 경계가 확정되지 않은 상태라면, 기존 경계를 기준으로 공유토지를 현물분할하는 것도 쉽지 않습니다.
실제 공유물분할 소송에서는 현물분할을 주장하는 당사자가 분할안을 제시하고, 필요한 경우 법원을 통해 측량감정을 진행하게 됩니다. 그런데 대상 토지가 지적재조사지구에 포함되어 있으면 이 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
네오파트너스가 진행한 공유물분할 소송에서도 법원이 한국국토정보공사에 현물분할을 위한 측량감정을 의뢰했지만, 대상 토지의 지적재조사 지구지정을 사유로 측량이 어렵다는 회신을 받은 사례가 있습니다. 당시에는 지적재조사측량이 완료된 이후 다시 의뢰할 수 있다는 취지의 답변을 받았습니다.
결국 아직 경계가 확정되지 않았고 현물분할을 위한 측량까지 진행하기 어렵다면, 현실적으로 실행 가능한 현물분할안을 만들기 어렵다는 점은 대금분할을 주장할 강력한 근거가 됩니다.
대상 토지가 지적재조사지구로 지정되어 있는지는 토지대장을 발급받아 확인할 수 있습니다.
네오파트너스도 2023년 진행한 공유물분할 소송에서 대상 토지가 지적재조사지구로 지정되어 있음을 확인하고, 토지대장을 입증자료로 제출하면서 다음과 같이 주장했습니다.
또한 이 사건 부동산은 2022.03.08.부터 지적재조사 지구로 지정되어 지적경계가 조정될 예정이나, 아직 그 경계가 확정된 상태가 아닙니다. 즉, 이 사건에서 현물분할 판결이 있더라도 이후에 경계가 변경된 상태에서는 본 사건 판결에 기한 현물분할 집행이 어려울 것입니다(을 제3호증 토지대장등본 참조).
현물분할로 경제적 가치가 현저히 감소하는 경우
앞서 언급한 6가지 사유는 대금분할을 주장할 강력한 근거가 됩니다.
하지만 앞선 사유 중 어느 하나에도 해당하지 않는 경우, 네오파트너스는 통상적으로 다음과 같이 “각 토지의 면적이 협소해지는 등의 이유로 효용가치가 현저히 감소한다”는 취지의 내용을 소장이나 준비서면에 기재하고 있습니다.
원고와 피고들 간에 이 사건 부동산을 분할하지 아니하기로 약정하지 않은 이상 원고의 청구에 의하여 언제든지 분할을 하여야 될 것이나, 이 사건 부동산을 현물로 분할할 경우 각 토지의 면적이 협소해지는 등의 이유로 그 효용가치는 현저히 감손될 수밖에 없습니다.
하지만 단순히 현물분할 후 각 토지의 면적이 작아진다는 사정만으로는 부족합니다. 어느 정도의 면적 감소가 경제적 가치의 현저한 감소로 이어지는지 명확한 기준이 없고, 분할 후에도 각각의 토지를 독립적으로 이용할 수 있다면 현물분할이 가능하다고 판단될 여지도 있기 때문입니다.
토지의 형상이나 도로 접면 등으로 인해 현물분할 후 특정 토지의 이용가치가 크게 떨어지는 경우에는 이야기가 달라집니다.
예를 들어 전체 토지 중 일부만 도로에 접해 있어 현물분할 후 각 토지의 접도조건에 따라 경제적 가치에 큰 차이가 발생하거나, 특정 공유자가 취득하는 토지의 이용가치가 현저히 감소하는 경우에는 대금분할 여부를 판단하는 중요한 사정이 될 수 있습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다6746 판결).
따라서 현물분할로 맹지가 발생하거나 토지의 형상·접도조건 등이 불리해져 분할 전 지분가치보다 경제적 가치가 현저히 감소할 것으로 예상되는 경우에는 단순히 “토지 면적이 협소해진다”는 주장보다 대금분할을 뒷받침하는 훨씬 구체적인 사유가 될 수 있습니다.
공유지분에 압류가 있어도 현물분할로 판결한 사례
2022년 7월, 네오파트너스는 경남 사천시 소재 토지의 공유지분을 낙찰받았습니다.
이후 해당 토지를 둘러싼 공유물분할 소송이 진행됐는데, 사건의 쟁점 중 하나는 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 압류등기였습니다.
앞서 살펴본 것처럼 공유지분에 압류가 설정되어 있는 경우 현물분할을 하면 압류등기가 분할된 토지에 전사되면서 권리관계가 복잡해질 수 있습니다. 네오파트너스는 바로 이 점을 근거로 현물분할보다는 대금분할이 적절하다는 주장을 했습니다.
하지만 현물분할을 원하는 공유자의 입장은 달랐습니다.
해당 공유자는 자신의 지분에 해당하는 부분을 별도의 필지로 분할해 단독소유하는 방식의 현물분할을 원했습니다. 이 과정에서 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 압류등기가 자신이 단독으로 소유하게 될 토지로 전사될 수 있다는 점도 인지하고 있었습니다.
실제 변론 과정에서도 압류등기 전사 문제가 언급됐지만, 재판부는 공유물분할의 원칙이 현물분할이라는 점을 중시했습니다. 이후 측량을 거쳐 구체적인 분할안이 마련됐고, 결국 재판부는 기존 토지를 두 개의 필지로 나누어 현물분할하는 판결을 내렸습니다.
그 결과 현물분할을 원했던 공유자는 분할된 토지 중 약 1,150㎡를 단독소유하게 되었습니다. 그리고 나머지 약 179㎡는 네오파트너스를 포함한 다른 공유자들의 공유로 남으면서, 인접한 토지 및 건물과 함께 경매에 부쳐 대금으로 분할하도록 했습니다. 즉, 법원은 전체 부동산을 모두 경매에 부치는 것이 아니라 일부는 현물분할하고 나머지는 대금분할하는 방식을 선택했습니다.
더 주목할 부분은 판결 이후 실제 등기 과정입니다.
법원의 판결에 따라 현물분할을 실행하면서 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 압류등기는 사라진 것이 아니라, 현물분할을 통해 단독소유하게 된 공유자의 토지에 실제로 전사되었습니다.
결국 이 사건에서 압류등기는 현물분할을 막는 결정적인 장애물이 되지 않았습니다.
네오파트너스가 직접 경험한 이 사례를 보면 공유지분에 압류가 설정되어 있다는 사실만으로 반드시 대금분할 판결이 내려지는 것은 아닙니다. 압류등기의 전사가 예상되더라도 이를 부담하게 될 공유자가 현물분할을 원하고, 토지를 실제로 나누는 것이 가능하다면 법원이 현물분할을 선택할 수도 있습니다.
따라서 공유지분에 압류가 설정되어 있다는 사실은 대금분할을 주장하는 중요한 근거가 될 수 있지만, 그 자체만으로 현물분할을 배제하는 절대적인 사유는 아닙니다.
