2022년 8월, 경기도 파주시에 있는 단독주택 지분을 낙찰받았습니다. 낙찰가는 877만 원입니다. 같은 해 10월 잔금을 납부해 소유권을 취득했고, 11월 다른 공유자에게 1,500만 원에 매도했습니다. 잔금 납부일부터 매도까지 43일이 걸렸습니다.
이 투자가 특히 기억에 남는 이유는 물건지를 한 번도 방문하지 않았고, 잔금 납부까지 대리인을 이용했다는 점입니다. 입찰 전에는 감정평가서와 현황조사서, 로드뷰로 물건을 확인했고, 낙찰 후에는 공유자와의 연락과 협상, 소유권 취득에 필요한 업무 대부분을 전화와 우편 등으로 처리했습니다.
원거리의 단독주택 지분 경매에 입찰하고, 낙찰받은 지분을 공유자에게 매도하기까지 어떤 판단과 과정을 거쳤는지 당시 기록을 바탕으로 정리해 보겠습니다.
투자 성과 요약
이 사례는 단독주택 지분을 낙찰받은 뒤, 해당 주택을 점유하고 있는 공유자에게 지분을 매도하여 수익을 실현한 사례입니다.
결과만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 수익 실현 방식: 단독주택 지분 낙찰 후, 주택에 살고 있는 공유자에게 매도
- 최종 수익(세전): 약 585만 원(5,851,185원)
- 소요 기간: 43일
참고로 이 사례는 당사(이하, ‘네오파트너스’)의 대주주가 개인 명의로 입찰하여 처리한 사례입니다. 네오파트너스와 그 주주의 전체 투자 실적은 아래 투자 실적 글에서 확인할 수 있습니다.
※ 투자 실적｜소액 특수경매
수지 분석
총 수입액은 15,000,000원입니다.
지분을 매도하면서 받은 1,500만 원이 전부입니다. 소송을 진행했다면 사건 종결 또는 소취하 후 송달료 등을 돌려받아 추가 수입이 발생했겠지만, 이 사례에서는 소송을 진행하지 않았습니다.
총 지출액은 9,148,815원입니다.
먼저 낙찰가 877만 원과 취득세, 등록면허세, 국민주택채권 매입비용, 등기신청수수료 등 소유권 취득에 들어간 비용은 9,011,315원입니다.
- 낙찰가: 8,770,000원
- 취득세: 96,470원
- 등록면허세: 43,200원
- 국민주택채권 매입(즉시매도): 53,645원
- 등기신청수수료: 48,000원
그 외 비용으로는 내용증명 등 우편 발송 비용과 잔금 납부 시 대리인에게 지급한 비용이 발생했습니다. 잔금 납부 대리 수수료는 7만 원이었습니다. 여기에 수입인지와 우편료 등 실비 2만 원이 추가로 지급해, 총 9만 원의 대리비용이 들었습니다.
입찰을 위해 고양지원을 방문한 교통비와 지분을 매도하기 위해 파주시 소재 법무사를 방문한 교통비는 전체 비용에서 제외했습니다.
단순 계산하면 다음과 같습니다.
- 총 수입액(A): 15,000,000원
- 총 지출액(B): 9,148,815원
- 세전 수익(C = A – B): 5,851,185원
결국 이 사례의 세전 수익은 약 585만 원입니다.
소요 기간
잔금 납부일부터 매매대금 수령일까지 총 43일이 걸렸습니다.
- 잔금 납부일: 2022년 10월 6일
- 매매대금 수령일: 2022년 11월 18일
입찰 전 물건을 분석하고 의사결정을 하는 데에도 시간이 들었습니다. 다만 이 글에서는 실제로 소유권을 취득한 잔금 납부일을 기준으로 수익 실현 기간을 계산했습니다.
물건 개요
낙찰받은 물건은 경기 파주시에 있는 단독주택 지분입니다. 네오파트너스의 주주는 전체 지분 중 2/13을 낙찰받았습니다.
이 주택은 원래 채무자의 부친 소유였습니다. 부친이 사망한 뒤에도 상속등기가 이루어지지 않았는데, 이후 채권자가 상속인들을 대위해 상속등기를 진행했습니다. 상속등기 당시 모친은 3/13, 자녀 5명은 각각 2/13 지분을 취득했습니다.
이후 자녀 중 2명의 지분에 각각 강제경매가 개시됐습니다. 두 사건은 병합되어 진행되다가, 한 공유자의 경매가 취하됐습니다. 결국 나머지 2/13 지분만 별도의 신건으로 다시 매각 절차가 진행됐고, 이 지분을 낙찰받았습니다.
법원의 현황조사 내역을 확인해보니, 채무자의 모친은 1982년부터 이 주택에 전입해 있었습니다. 형제 중 한 명도 2006년부터 전입한 상태였습니다.
지분 물건이라는 점 외에 특별한 법적 하자는 발견되지 않았습니다.
매각 대상인 2/13 지분의 감정가는 약 1,726만 원이었습니다. 그런데 신건으로 다시 진행된 최저입찰가는 5,921,000원이었습니다. 감정가의 약 34% 수준입니다. 입찰보증금은 최저입찰가의 10%인 592,100원이었습니다.
입찰자는 총 3명이었습니다. 네오파트너스의 주주는 877만 원을 써서 최고가매수신고인이 됐습니다. 2등 입찰가는 838만 원이었습니다.
입찰 전 분석
입찰 전에 물건을 네 가지 관점으로 나누어 검토했습니다. 매력적인 점(good), 리스크(bad), 추가로 확인해야 할 점(ask), 그리고 낙찰 후 계획(전략)입니다.
이 과정을 거쳐 입찰 여부와 입찰가를 미리 정했습니다. 입찰표도 가급적 전날 작성해두고, 매각기일 당일 분위기에 휩쓸려 입찰가를 바꾸는 일은 피하려고 합니다.
아래 내용은 실제 입찰 전에 남겨둔 메모를 바탕으로 정리한 것입니다. 지금 다시 보면 당시 확인한 정보가 틀렸거나, 판단이 빗나간 부분도 있습니다. 하지만 이 글에서는 그 내용까지 그대로 공유합니다.
good｜매력적인 점
신건이 감정가의 약 34%에서 시작함
매각 대상인 2/13 지분의 감정가는 약 1,726만 원이었습니다. 그런데 신건 최저입찰가는 5,921,000원이었습니다. 감정가의 약 34% 수준입니다.
당시에는 건물의 가치를 높게 보지 않았습니다. 건물이 없다고 생각하고 토지 지분만 취득한다는 관점으로 접근했습니다.
2022년 해당 토지의 개별공시지가는 ㎡당 550,600원이었습니다. 반면 877만 원에 낙찰받는다고 가정하면, 취득하는 토지 지분의 면적을 기준으로 ㎡당 약 39만 원 수준이었습니다. 토지가격만 놓고 보더라도 부담이 크지 않다고 판단했습니다.
공유자가 주택에 거주하고 있는 것으로 추정됨
법원의 현황조사와 전입 내역을 확인해보니, 공유자인 채무자의 모친과 형제 중 한 명이 해당 주택에 전입해 있었습니다.
공유자가 직접 주택을 사용하고 있다면, 낙찰 후 지분 문제를 협의할 상대방도 비교적 명확합니다. 해당 주택을 계속 이용하려는 공유자가 낙찰받은 지분을 매수할 가능성도 있다고 봤습니다.
개별주택가격이 전년보다 상승함
해당 주택의 개별주택가격은 2021년 7,980만 원에서 2022년 8,280만 원으로 올랐습니다. 전년 대비 약 3.76% 상승한 금액입니다.
개별주택가격 자체를 매매가격으로 볼 수는 없습니다. 다만 오래된 주택이라는 점을 감안하더라도, 개별주택가격이 전년보다 상승했다는 점은 긍정적으로 봤습니다.
bad｜리스크
건물 상태가 좋지 않음
감정평가서와 현황조사서의 사진, 로드뷰를 통해 주택 상태를 확인했습니다. 건물은 상당히 노후되어 있었고, 상태도 좋아 보이지 않았습니다.
따라서 건물 자체에서 투자 가치를 찾기는 어렵다고 판단했습니다. 이 물건을 검토할 때 건물보다 토지가격을 더 중요하게 본 이유이기도 합니다.
공유자우선매수권 행사 가능성 높음
경매 대상은 단독주택 전체가 아니라 2/13 지분입니다. 나머지 지분은 채무자의 가족들이 가지고 있었습니다.
특히 일부 공유자가 해당 주택에 전입해 있는 것으로 조사됐기 때문에, 경매가 진행되는 과정에서 공유자우선매수권을 행사할 가능성도 높다고 봤습니다.
ask｜확인할 점
당시 메모의 ask 항목에는 별도로 적어둔 내용이 없습니다.
전략｜낙찰 후 계획
낙찰받은 이후에는 상대방의 반응에 따라 순차적으로 대응할 계획을 세웠습니다. 처음부터 소송을 전제로 한 것은 아닙니다. 앞 단계에서 해결되지 않으면 다음 전략으로 넘어가는 방식이었습니다.
경매 취하에 동의하고 합의금 받기
가장 먼저 생각한 방법은 채무자 측에서 채무를 해결하고 경매를 취하하는 경우였습니다. 이때 낙찰자의 동의가 필요한 상황이 생기면, 경매 취하에 협조하는 조건으로 소정의 합의금을 받는 방안을 생각했습니다.
다만 당시 확인한 채권금액이 상당히 컸습니다. 실제로 채무를 모두 정리하고 경매를 취하하기는 쉽지 않을 것으로 예상했습니다.
잔금 납부 포기
다음은 낙찰받은 뒤 잔금을 납부하지 않는 방법이었습니다.
이 경우 입찰보증금은 몰수됩니다. 대신 공유자가 해당 지분을 취득하려 한다면, 몰수되는 입찰보증금 약 60만 원을 보전받고 별도의 대가를 받는 방안을 생각했습니다.
공유자에게 지분 매도
잔금을 납부해 소유권을 취득한다면, 가장 먼저 공유자에게 지분을 매도할 계획이었습니다.
목표 매도가는 1,500만 원으로 정했습니다. 다만 입찰 당시에는 이 가격에 실제 매도가 가능할지 알 수 없었습니다. 낙찰 후 공유자의 반응을 확인하면서 협상할 생각이었습니다.
소송 진행하기
공유자와 협의가 이루어지지 않으면, 가처분 신청 후 부당이득금 청구와 공유물분할 청구 등을 통해 공유지분 관계를 해결하는 방안을 검토했습니다. 마지막에는 전체 부동산을 형식적경매로 넘기는 상황까지 고려했습니다.
소송으로 진행할 경우에는 단기 매도보다 더 높은 금액을 회수해야 한다고 봤습니다. 시간과 소송비용이 추가로 들어가기 때문입니다.
낙찰부터 수익 실현까지의 진행 과정
낙찰 당일｜신건인데 4회차 가격인 이유를 확인함
2022년 8월 24일, 고양지원에서 입찰했습니다. 877만 원을 적어 최고가매수신고인이 되었습니다.
입찰을 마친 뒤 사건기록을 열람했습니다. 이 과정에서 신건인데도 최저입찰가가 감정가의 약 34% 수준에서 시작한 이유를 알게 되었습니다.
원래는 다른 공유자의 지분에 대한 강제경매 사건도 함께 진행되고 있었습니다. 두 사건은 병합되어 진행되면서 세 차례 유찰됐습니다. 이후 다른 공유자의 경매가 취하됐고, 네오파트너스의 주주가 입찰한 사건만 신건으로 다시 매각절차가 진행됐습니다.
사건기록에는 법원 직원이 남긴 메모도 있었습니다. 다른 사건이 취하돼 물건명세서를 다시 작성하지만, 최저매각가격은 기존 사건에서 세 차례 유찰된 가격을 반영해 4회차 가격으로 진행한다는 내용이었습니다.
그래서 형식상으로는 신건이지만, 실제 최저입찰가는 4회차 수준이었습니다.
낙찰 당일에는 취하된 사건의 채권자에게 전화도 했습니다. 왜 경매를 취하했는지 물어봤는데, 지금은 당시 답변이 정확히 기억나지 않습니다. 다만 채권자가 직접 경매를 취하했다는 사실은 확인했습니다.
공유자 접촉｜우편을 보내고 예상 밖의 상황을 확인함
낙찰 후에는 해당 주택에 전입해 있던 공유자에게 내용증명을 보냈습니다.
입찰 전에는 현황조사와 전입 내역을 보고 공유자가 해당 주택에 살고 있을 것으로 생각했습니다. 그런데 내용증명의 배달 상황을 확인하는 과정에서 예상하지 못한 이야기를 들었습니다.
집배원에게 직접 전화했는데, 사람이 사는 집처럼 보이지 않는다고 했습니다. 출입문은 옷걸이로 잠가 놓은 것처럼 보였고, 우편물만 가끔 가져가는 것 같다는 설명이었습니다.
당황스러웠습니다.
공유자가 실제 거주하고 있을 것이라는 전제로 입찰했기 때문입니다. 하지만 9월 19일 내용증명이 해당 공유자에게 배달됐고, 며칠 뒤에는 직접 연락이 왔습니다. 결과적으로 공유자는 이 주택에 거주하고 있었습니다.
이 사례에서는 입찰 전부터 매도할 때까지 물건지를 한 번도 직접 방문하지 않았습니다. 현황조사서와 감정평가서, 로드뷰로 확인한 뒤 우편과 전화로 후속 절차를 진행했습니다.
협상 시작｜상속관계와 다른 지분의 거래를 확인함
공유자에게 연락하는 과정에서 입찰 전에는 몰랐던 사실도 확인했습니다.
먼저 모친이 사망한 상태였습니다. 모친은 3/13 지분을 가지고 있었기 때문에, 나머지 지분을 정리하려면 상속관계도 함께 처리해야 했습니다.
9월 21일에는 해당 주택에 거주하는 공유자와 처음 통화했습니다. 공유자는 다른 가족들의 지분을 자신의 명의로 정리한 뒤, 네오파트너스의 주주가 낙찰받은 지분까지 포함해 주택 전체를 제3자에게 매도하고 싶다는 의견을 밝혔습니다.
다만 투자자 입장에서는 언제 끝날지 모르는 지분 정리를 무작정 기다릴 수는 없었습니다. 이 점을 설명하고, 향후 처리방안을 정해달라고 요청했습니다.
같은 날 등기부등본도 다시 확인했습니다. 여기서 중요한 사실을 하나 발견했습니다.
경매가 취하된 다른 형제의 2/13 지분을 현재 협상 중인 공유자가 2022년 7월 27일 매수한 기록이 있었습니다. 등기부에 기재된 거래가액은 1,500만 원이었습니다.
입찰 전에는 확인하지 못한 내용입니다.
9월 30일 통화에서는 공유자우선매수권을 행사하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.
결국 잔금을 납부한 뒤 다시 협의하기로 했습니다.
잔금 납부｜처음으로 대리인을 이용함
잔금 납부일이 다가왔지만 파주까지 다시 방문하지는 않았습니다. 대신 현지에서 잔금을 납부해 줄 대리인을 찾았습니다.
경매 잔금은 대리인을 통해서도 납부할 수 있습니다. 다만 잔금 납부 업무만 맡아줄 대리인을 찾는 것은 생각보다 쉽지 않았습니다. 여러 곳을 알아본 끝에 고양지원 맞은편에 있는 공인중개사에게 대금 납부를 맡겼습니다. 대리 수수료는 7만 원이었습니다.
2022년 10월 5일 잔금 8,177,000원과 대리 수수료를 송금했습니다. 다음 날인 10월 6일 대리인이 법원에서 잔금을 납부했습니다.
경매 잔금을 대리인을 통해 납부한 것은 이때가 처음이었습니다.
이후 취득세 납부와 등기촉탁에 필요한 서류도 준비했습니다. 원본 제출이 필요한 서류는 등기우편으로 발송했습니다. 파주에 다시 가지 않고 소유권 취득 절차를 진행한 셈입니다.
잔금을 납부한 뒤에는 공유자에게 소유권을 취득했다는 사실을 알렸습니다. 이전에 제안했던 지분 처리방안에 대해서도 답변을 요청했습니다.
하지만 곧바로 답변이 오지는 않았습니다.
매도 협상과 수익 실현｜공유자에게 1,500만 원에 매도함
10월 12일 다시 연락했고, 10월 19일에는 답변 기한을 정해 문자를 보냈습니다. 그래도 별다른 연락이 없었습니다.
10월 24일이 되어서야 공유자와 다시 통화했습니다.
공유자는 11월 중순까지 다른 가족들의 지분을 자신의 명의로 정리할 예정이라고 했습니다. 이때 네오파트너스의 주주가 보유한 2/13 지분을 1,500만 원에 매도할 의사가 있다고 제안했습니다.
반응은 나쁘지 않았습니다.
11월 10일에는 공유자에게 먼저 전화가 왔습니다. 다른 공유자들의 지분 정리도 마무리 단계에 들어갔고, 네오파트너스의 주주가 보유한 지분을 1,500만 원에 매수하는 것으로 알고 있다며 구체적인 매매 절차를 물었습니다.
며칠 뒤 매도에 필요한 서류를 준비했습니다. 그리고 2022년 11월 18일 파주시 소재 법무사 사무실에서 공유자를 만나 매매를 마무리했습니다.
최종 매도금액은 1,500만 원입니다.
입찰 전에 세웠던 전략 중 세 번째였던 ‘공유자에게 지분 매도’ 방식으로 수익을 실현한 것입니다. 잔금을 납부한 10월 6일부터 매매대금을 받은 11월 18일까지는 43일이 걸렸습니다.
이 물건을 다시 돌아보면
이 물건에서 가장 기억에 남는 것은 수익보다 잔금 납부 방식입니다. 경매 잔금을 대리인을 통해 납부한 것은 이때가 처음이었습니다. 이후에도 여러 건의 경매에 참여했지만, 잔금 납부를 대리인에게 맡긴 사례는 아직 이 건이 유일합니다.
입찰 전에는 감정평가서와 현황조사서, 로드뷰를 통해 물건을 확인했습니다. 낙찰 후 공유자와의 연락과 협상은 전화와 우편으로 진행했고, 잔금도 현지 대리인을 통해 납부했습니다. 결국 실제 물건지는 한 번도 방문하지 않은 채 소유권을 취득하고, 공유자와 매매 협상까지 진행했습니다.
그렇다고 경매 물건은 현장을 방문하지 않아도 된다고 생각하지는 않습니다. 지금도 잔금을 납부하는 날에는 가급적 직접 법원을 방문하고, 물건지도 다시 확인합니다. 다만 원거리 물건이라도 상황에 따라 우편과 전화, 온라인 업무와 대리인을 활용하면 상당 부분을 처리할 수 있다는 것을 이 사례를 통해 경험했습니다.
입찰 당시에는 경매 취하 합의, 잔금 납부 포기, 공유자에게 지분 매도, 소송 순서로 대응할 계획이었습니다. 실제로는 세 번째 방법에서 해결됐습니다. 목표 매도가로 정했던 1,500만 원에 공유자가 지분을 매수하면서 소송까지 갈 필요도 없었습니다.
돌이켜보면 1,500만 원이라는 목표가격과 실제 매도가가 정확히 일치한 것은 결과적으로 운이 따른 부분도 있습니다. 입찰 당시에는 다른 공유자의 동일한 2/13 지분이 1,500만 원에 거래됐다는 사실도 알지 못했습니다. 낙찰 후 등기부를 다시 확인하면서 알게 된 내용입니다.
결과적으로 877만 원에 낙찰받은 지분을 1,500만 원에 매도했고, 잔금 납부일부터 43일 만에 투자를 마무리했습니다. 수익도 의미가 있었지만, 원거리 경매 물건을 대리인과 우편, 전화 등을 활용해 처리해 본 경험이 이후의 투자에도 도움이 되었습니다.
