310만 원에 낙찰받은 토지 지분 하나가 2건의 소송으로 이어졌습니다. 순천시 토지 지분 경매 이야기입니다.
감정가 1,340만 원. 7번 유찰된 14.39% 지분. 그리고 그 토지 위에는 공유자들이 소유한 주택 2채가 있었습니다.
낙찰 후 협의를 시도했지만 결국 공유물분할 소송과 부당이득금 소송까지 진행하게 됐습니다. 그런데 두 소송의 속도는 예상과 전혀 달랐습니다.
그리고 내일, 2026년 8월 14일. 공유물분할 소송의 판결이 선고됩니다.
310만 원에 시작한 이 토지 지분이 어떻게 정리될지, 그 과정을 기록합니다.
310만 원에 잡은 토지 지분
7번 유찰된 두 필지의 14.39% 지분
2025년 9월, 당사(이후, ‘네오파트너스’)는 전남 순천시에 있는 2개 필지의 토지 지분을 낙찰받았습니다. 낙찰가는 310만 원입니다.
2개 필지의 전체 면적은 270㎡이고, 이 중 1640/11400, 약 14.39%의 지분이 경매에 나왔습니다. 법원 감정가는 약 1,340만 원입니다.
하지만 지분경매답게(?) 쉽게 매각되지는 않았습니다.
총 7번의 유찰 끝에 8회차 최저가는 약 246만 원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 18% 수준입니다.
네오파트너스는 이 회차에 310만 원을 써냈습니다. 응찰자는 모두 3명이었습니다. 2등 입찰가는 299만 원. 불과 11만 원 차이로 낙찰받았습니다.
물론 감정가 대비 저렴하다는 이유만으로 입찰하지는 않았습니다. 이 물건에는 가격보다 더 중요하게 본 구조가 있었습니다.
바로 토지 위에 올라가 있는 두 채의 주택과 그 주택을 소유한 공유자들입니다.
토지 위 주택 2채, 소유자는 누구?
이 물건에서 가장 눈여겨본 부분은 토지 위에 주택 2채가 있다는 점이었습니다.
두 주택은 경매 대상이 아니었습니다. 토지만 공유지분으로 경매에 나왔고, 주택은 각각 다른 공유자가 소유하고 있었습니다.
공유자는 총 4명입니다. 그중 주택 소유자 2명의 토지 지분을 합치면 약 84.3%입니다. 한 명이 약 49.2%, 다른 한 명이 약 35.1%를 보유하고 있었습니다.
반면 경매에 나온 지분은 14.39%였습니다. 나머지 약 1.3%는 또 다른 소수지분권자가 가지고 있었습니다.
즉, 토지 위 주택을 소유한 공유자들이 이미 대부분의 지분을 가지고 있고, 일부 지분만 외부에 남아 있는 구조였습니다.
다만 공부와 현황은 깔끔하지 않았습니다. 그럼에도 입찰 당시에는 누가 토지에 가장 큰 이해관계를 가지고 있는지가 비교적 분명하다는 점을 중요하게 봤습니다.
낙찰 후에는 결국 이 공유관계를 어떻게 정리할지가 관건이었습니다.
협상은 막히고, 소송은 두 갈래로
편지·내용증명·전화에도 닫힌 협상
낙찰 후 가장 먼저 한 일은 주택을 소유한 공유자들과 연락을 시도하는 것이었습니다.
처음에는 등기부에 적힌 주소로 편지를 보냈습니다. 하지만 실제 거주지가 달라 제대로 연락이 닿지 않았습니다. 이후 내용증명을 발송한 뒤 그 기록을 근거로 주민등록초본을 발급받아 변경된 주소를 확인했습니다.
※ 관련 글: 부동산 공유자 주소 확인 방법｜공동소유자 주민등록초본 발급 실무
새로운 주소로 다시 내용증명을 보냈고, 그 과정에서 공유자 측 관계인과 통화도 할 수 있었습니다.
흥미로운 점은 두 사람 모두 경매가 진행되고 있다는 사실을 어느 정도 알고 있었다는 것입니다. 한쪽에서는 경매가 진행되는 것을 알면서도 별도로 대응하지 않았다고 했고, 다른 쪽에서는 더 유찰되면 직접 낙찰받을 생각이었다는 이야기도 들었습니다.
결국 경매 사실을 몰라서 대응하지 않은 것은 아니었습니다.
문제는 그다음이었습니다.
전화로 몇 차례 의견을 주고받았지만 공유관계를 어떻게 정리할지에 대해서는 별다른 진전이 없었습니다. 그래서 2025년 12월에는 마지막으로 조금 더 구체적인 내용증명을 보냈습니다.
이번에는 단순히 지분 문제를 해결해달라고 요구하는 대신 현물분할, 대금분할, 가격배상, 지료 문제 등 공유관계를 정리할 수 있는 여러 방법을 정리해서 안내했습니다.
법적 절차로 바로 넘어가기 전에 가능한 선택지를 충분히 검토해달라는 취지였습니다. 회신기한도 2026년 1월 16일까지로 정했습니다.
하지만 기한이 지나도록 별다른 의견은 없었습니다.
낙찰 후 약 3개월 동안 편지와 내용증명을 보내고 전화까지 해봤지만, 결국 협의만으로 공유관계를 정리하기는 어렵다고 판단했습니다.
결국 다음 선택지는 소송이었습니다.
공유물분할 소송, 송달부터 쉽지 않았다
2026년 1월 19일, 결국 공유물분할청구소송을 제기했습니다.
청구내용은 단순했습니다. 2개 필지를 경매에 부친 뒤, 매각대금을 각 공유자의 지분비율에 따라 나눠달라는 내용입니다.
그런데 소송은 시작부터 예상보다 느렸습니다.
피고 중 한 명의 주소가 다가구주택으로 확인됐는데, 주민등록초본만으로는 정확한 호수를 알 수 없었습니다. 소장부본을 보내야 소송이 진행되는데, 주소부터 특정하지 못한 상황이었습니다.
결국 관할 주민센터를 대상으로 사실조회를 신청했고, 전입신고서에 적힌 상세주소를 확인한 뒤 주소를 보정했습니다. 몇 차례의 보정과 송달을 거친 끝에 2026년 5월 6일, 마지막 피고에게 소장부본이 도달했습니다.
※ 관련 글: 주소불명 송달 해결방법｜다가구주택 호수 확인, 전입신고서 사실조회로 해결
이제 피고들의 답변을 기다리면 됐습니다.
하지만 아무도 답변서를 제출하지 않았습니다.
문제는 피고들의 무대응보다 재판 진행이었습니다. 마지막 소장부본이 송달된 뒤에도 변론기일이나 판결선고기일이 잡히지 않았습니다.
결국 마지막 송달일부터 64일이 지난 7월 9일, 재판부에 기일지정신청서를 제출했습니다. 신청서에는 변론기일 또는 무변론 판결선고기일을 지정해달라고 요청했습니다.
※ 관련 글: 기일지정신청서 작성방법｜소장부본 송달 후 변론기일이 늦어질 때
그때까지는 그저 멈춰 있는 사건을 조금이라도 앞으로 움직이고 싶었습니다.
그런데 며칠 뒤, 예상보다 훨씬 빠른 답이 돌아왔습니다.
주택 소유 공유자 2명에게 부당이득금 청구
공유물분할 소송과 별개로, 2026년 7월 14일에는 주택 소유 공유자 2명을 상대로 부당이득금 청구소송도 제기했습니다.
네오파트너스가 취득한 것은 건물이 아니라 토지 지분입니다. 그런데 해당 토지 위에는 두 공유자가 각각 소유한 주택이 자리하고 있었습니다.
공유관계가 정리되지 않는 동안에도 토지는 계속 주택의 부지로 사용되고 있었습니다. 이에 토지 사용에 따른 지료 상당 부당이득금 문제도 별도의 소송을 통해 판단받기로 했습니다.
사실 이 내용도 갑자기 꺼낸 카드는 아니었습니다.
2025년 12월 마지막 내용증명을 보내면서 공유관계가 장기간 정리되지 않을 경우 지료 상당 부당이득금 문제가 발생할 수 있다는 점을 이미 안내했습니다.
그래도 별다른 협의는 이루어지지 않았습니다.
결국 내용증명에 적었던 가능성이 실제 소송으로 이어졌습니다.
그런데 이번에는 다른 문제가 생겼습니다.
소장을 제출했는데 사건이 좀처럼 움직이지 않았습니다.
하나는 빨랐고, 하나는 너무 느렸다
기일지정신청 5일 만에 잡힌 무변론 판결선고
공유물분할 소송에 기일지정신청서를 제출한 것은 2026년 7월 9일이었습니다.
당시에는 변론기일이라도 잡혀서 사건이 빨리 진행되면 좋겠다는 생각이었습니다. 신청서에도 변론기일 또는 무변론 판결선고기일을 지정해달라고 적었습니다.
그런데 결과는 예상보다 빨랐습니다.
신청서를 제출한 지 5일 뒤인 7월 14일, 재판부가 무변론 판결선고기일을 지정했습니다.
선고일은 2026년 8월 14일.
변론기일을 한 번 거치는 정도를 생각했는데, 재판부는 아예 변론 없이 판결을 선고하는 쪽을 선택했습니다.
피고들은 소장부본을 송달받고도 아무런 답변서를 제출하지 않은 상태였습니다. 그래도 공유물분할 소송이 이렇게 바로 판결선고 단계까지 갈 것이라고는 예상하지 못했습니다.
몇 달 동안은 송달 때문에 시간이 걸렸고, 마지막 송달이 끝난 뒤에도 64일 동안 별다른 움직임이 없었습니다.
그런데 기일지정신청서를 한 번 제출하자 5일 만에 판결선고기일이 잡혔습니다.
느리다고 생각했던 소송이 갑자기 너무 빨라졌습니다.
더 묘했던 것은 바로 그날이었습니다.
공유물분할 소송의 판결선고기일이 지정된 7월 14일, 네오파트너스는 별도로 부당이득금 소송을 제기했습니다.
두 사건이 비슷한 시기에 움직일 것으로 생각했습니다.
하지만 실제 진행 속도는 정반대였습니다.
소장 제출 29일 만에 시작된 부당이득금 송달
공유물분할 소송의 판결선고기일이 지정된 2026년 7월 14일, 같은 날 부당이득금 청구소송을 제기했습니다.
공유물분할 소송이 갑자기 속도를 내기 시작했으니, 부당이득금 소송도 비슷하게 진행될 것으로 생각했습니다.
하지만 이번에는 정반대였습니다.
소장을 제출한 뒤 한동안 아무런 변화가 없었습니다. 피고들에게 소장부본이 송달되지 않았고, 사건 진행내역에도 특별한 움직임이 보이지 않았습니다.
결국 8월 6일 법원에 직접 전화해 진행 상황을 확인했습니다.
특별히 보정해야 할 사항이나 절차상 문제가 있는 것은 아니었습니다. 사건은 정상적으로 진행될 예정이라는 답변을 들었습니다.
그렇게 다시 기다렸습니다.
그리고 8월 12일, 소장을 제출한 지 29일 만에 피고들에 대한 소장부본 송달이 시작됐습니다.
7월 14일을 기점으로 두 소송의 진행 속도는 확연히 달라졌습니다.
공유물분할 소송은 64일 동안 움직이지 않아 기일지정신청까지 냈지만, 그 뒤 불과 5일 만에 판결선고기일이 잡혔습니다.
반면 부당이득금 소송은 소장을 제출하고도 송달이 시작되기까지 29일을 기다려야 했습니다.
소송을 직접 진행하다 보면 예상한 일정대로 흘러가지 않는 경우가 많습니다.
이번 사건도 그랬습니다.
빨리 진행되기를 바라던 소송은 어느 순간 너무 빨라졌고, 함께 움직일 것으로 생각했던 다른 소송은 예상보다 늦게 출발했습니다.
이제 남은 건 판결과 피고들의 반응
8월 14일, 공유물분할 무변론 판결선고
이 글을 작성하는 오늘은 2026년 8월 13일입니다.
그리고 내일인 8월 14일은 공유물분할 소송의 판결선고기일(무변론)입니다.
네오파트너스는 두 필지를 경매에 부친 뒤 매각대금을 지분비율에 따라 나누는 방법으로 공유관계를 정리해달라고 청구했습니다.
피고들은 소장부본을 송달받은 뒤 현재까지 별도의 답변서를 제출하지 않았습니다. 재판부도 변론기일을 잡지 않고 곧바로 무변론 판결선고기일을 지정했습니다.
다만 실제 판결이 어떻게 나올지는 선고 전까지 알 수 없습니다.
310만 원에 낙찰받은 토지 지분을 둘러싸고 몇 달 동안 이어진 협의와 소송이 이제 하나의 결과를 앞두고 있습니다.
이제 막 피고들에게 향하는 부당이득금 소장
반면 부당이득금 소송은 이제 시작 단계입니다.
7월 14일 소장을 제출한 뒤 한동안 별다른 움직임이 없다가, 8월 12일부터 피고들에 대한 소장부본 송달이 시작됐습니다.
공유물분할 소송은 판결을 하루 앞두고 있지만, 부당이득금 소송은 이제 피고들에게 소장이 전달되고 있는 셈입니다.
앞으로 실제 송달이 언제 완료될지, 피고들이 답변서를 제출할지, 어떤 주장을 할지는 아직 알 수 없습니다.
결국 이부터는 법원의 판결과 피고들의 반응을 지켜봐야 하는 시간입니다.
다음 기록은 판결 이후에
이 사건은 아직 끝나지 않았습니다.
내일(2026년 8월 14일) 공유물분할 소송에서 어떤 판결이 내려지는지, 그리고 그 판결 이후 공유자들이 어떤 반응을 보이는지에 따라 사건의 흐름도 다시 달라질 수 있습니다.
부당이득금 소송 역시 이제 막 송달이 시작됐습니다.
처음에는 단순히 저렴하게 나온 토지 지분을 낙찰받는 것으로 시작했습니다. 하지만 협의가 막히면서 공유물분할 소송으로 이어졌고, 다시 부당이득금 소송까지 진행하게 됐습니다.
310만 원에 시작한 이 토지 지분이 결국 어떻게 정리될지는 아직 모릅니다.
다만 내일이면 그 과정에서 첫 번째 중요한 결과가 나옵니다.
공유물분할 소송의 판결 결과와 그 이후 이야기는 다음 글에서 이어가겠습니다.
