[파산재단] 아산시 문방리 농지 ①｜유찰 끝에 280만원 수의계약

2026년 10월, 충남 아산시에 소재한 농지 공유지분을 파산재단 수의계약으로 280만원에 매수하기로 했습니다.

처음부터 수의계약을 생각했던 것은 아닙니다. 파산재단 매각공고에 나온 물건이 여러 차례 유찰되는 것을 지켜보다가, 파산관재인에게 직접 매수를 제안했습니다.

처음 제시한 금액은 230만원. 곧바로 받아들여지지는 않았습니다. 재매각공고가 나왔고, 다시 유찰됐습니다. 몇 차례 통화가 이어진 끝에 280만원으로 가격을 협의할 수 있었습니다.

현재는 법원의 매각허가를 받았으며, 잔금 납부와 소유권이전등기를 앞두고 있습니다.

이번 글에서는 물건의 특징과 파산관재인과의 수의계약 과정, 그리고 향후 계획을 정리해 보겠습니다.

여러 번 유찰된 파산재단 물건

이번에 매수한 물건은 충남 아산시에 소재한 농지 공유지분입니다.

전체 면적은 135㎡이고, 그중 33/135 지분이 매각 대상입니다. 지분을 면적으로 환산하면 33㎡, 약 10평입니다.

최초 매각공고에서는 최저입찰가 2,800만원으로 시작해 6회차 470만원까지 내려갔지만 매각되지 않았습니다. 이후 재공고가 나왔고, 다시 네 차례의 입찰이 진행됐습니다.

마지막 최저입찰가는 440만원. 이번에도 매수자는 나타나지 않았습니다.

공유지분이라는 점, 작은 면적, 도로에 직접 접하지 않는 토지라는 점 등이 매수를 주저하게 만든 요인이었을 것으로 생각합니다.

하지만 가격이 충분히 낮아진다면 이야기는 달라질 수 있습니다. 공유지분의 특성을 고려하더라도 투자금 회수가 가능할지 검토해 볼 만하다고 판단했습니다.

파산관재 수의계약, 관재인과의 협상

2026년 8월, 파산관재인 사무실에 처음 전화를 걸었습니다.

최초 매각공고 당시, 여섯 차례 유찰된 사실을 확인하고 230만원에 수의계약이 가능한지 문의했습니다. 담당자는 법원에서 허가하지 않을 수도 있다며, 내부적으로 검토한 후 연락을 주겠다고 했습니다.

이후 몇 차례 통화가 이어졌습니다.

파산관재인 측에서는 채무자에게 먼저 매수 기회를 주겠다고 했고, 8월 말에는 재매각공고를 진행했습니다.

9월 21일, 재공고도 최종 유찰되었다는 이야기를 들었습니다. 그렇다고 바로 수의계약이 성사된 것은 아니었습니다.

10월 초, 파산관재인에게 전화가 왔습니다.

제시한 금액은 300만원이었습니다. 매수 여부를 생각해 보고 결정하라는 내용이었습니다.

300만원도 검토할 만한 가격이었습니다. 다만 조금 더 낮출 수 있을지 궁금했습니다.

10월 중순, 다시 연락이 왔을 때 280만원에 매수할 수 있는지 한 번 더 문의했습니다.

결국 280만원으로 수의계약을 추진하기로 했습니다.

물론 가격을 협의했다고 매각이 확정되는 것은 아닙니다. 파산재단 부동산의 임의매각은 법원의 허가가 필요한 절차이기 때문입니다.

이제 법원의 판단을 기다려야 했습니다.

매수 물건 분석

토지의 특징

이번 물건은 공부상 지목이 ‘답’이지만, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다(= 농취증이 필요하지 않습니다).

2026년 개별공시지가는 ㎡당 132,000원입니다. 매수 대상인 33㎡ 상당 지분의 공시지가를 계산하면 약 436만원입니다.

매수가격 280만원은 지분 공시지가보다 낮습니다.

다만 공시지가보다 저렴하다는 이유만으로 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다. 토지가 어디에 있는지, 어떻게 이용되고 있는지, 그리고 매도할 수 있는지가 더 중요합니다.

이 토지에는 공유자가 총 3명 있습니다. 이번에 매수하는 지분을 제외하면 다른 공유자는 2명입니다.

또 하나의 특징은 도로에 직접 접하지 않는다는 점입니다.

투자 가치와 위험요소

파산재단 매각공고에는 별도의 감정평가액이 제시되지 않습니다.

그래서 인근 경매사례를 찾아봤습니다.

마침 인근 지역에 있는 유사한 농지 공유지분의 경매사건을 확인할 수 있었습니다. 해당 물건의 개별공시지가와 감정가를 비교하고, 실제 낙찰 결과까지 참고해 이번 토지의 가치를 추정했습니다.

물론 다른 토지의 감정가와 낙찰률을 그대로 적용할 수는 없습니다. 입지와 형상, 이용상황이 다르기 때문입니다.

그럼에도 투자 여부를 판단할 기준이 있다는 점은 긍정적이었습니다.

반면 위험요소도 명확합니다.

매수 대상은 토지 전체가 아니라 일부 지분입니다. 취득하더라도 토지를 독립적으로 사용하거나 처분하기 어렵습니다. 도로에 직접 접하지 않는다는 점도 불리합니다.

결국 저렴하게 취득하는 것보다 어떻게 매도할 것인지가 중요한 물건입니다.

매매계약 체결과 법원 허가

10월 중순, 파산관재인으로부터 매매계약서 초안을 이메일로 받았습니다.

매수인 정보를 확인하는 과정에서 주소를 수정했고, 다음 날 우편으로 계약서 3부를 받았습니다.

계약서에 인감도장을 날인하고 간인까지 마친 뒤, 계약서 2부와 인감증명서를 등기우편으로 발송했습니다.

같은 날 계약금 28만원도 송금했습니다. 매매대금의 10%입니다.

잔금 252만원은 법원의 매각허가를 받은 후 지급하는 조건이었습니다.

10월 20일, 나의 사건검색을 통해 파산관재인이 법원에 임의매각허가 신청서를 제출한 사실을 확인했습니다. 이후 진행상황을 문의했고, 10월 26일 법원의 매각허가를 받았다는 답변을 받았습니다.

이제 잔금 납부계좌 안내를 기다리고 있습니다.

가격 협의부터 계약서 작성, 법원 허가까지 마무리된 셈입니다. 아직 소유권을 취득한 것은 아니지만, 수의계약의 중요한 관문 하나를 넘었습니다.

소유권 취득 이후 계획

앞으로는 잔금 252만원을 납부하고, 소유권이전등기를 진행할 계획입니다. 11월에는 하루 시간을 내어 아산 등기소를 방문해야겠네요.

소유권을 취득한 뒤에는 다른 공유자들과 매도 협의를 진행하려고 합니다. 먼저, 등기부등본에 기재된 주소로 내용증명을 보낸 후, 다시 현재 주소를 찾는 과정을 밟을 계획입니다.
※ 부동산 공유자 주소 확인 방법｜공동소유자 주민등록초본 발급 실무

공유지분은 일반적인 토지와 달리 매수자를 찾기가 쉽지 않습니다. 하지만 기존 공유자에게는 지분을 추가로 취득하는 것이 의미가 있을 수도 있습니다.

협의가 원활하게 이루어지면 좋겠지만, 그렇지 않을 가능성도 염두에 두고 있습니다.

이번 투자가 어떤 결과로 이어질지는 아직 알 수 없습니다.

다만 매수 과정에서 배운 점은 분명합니다. 여러 차례 유찰되었다고 해서 매각이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 파산관재인과 협의할 여지가 있고, 조건이 맞는다면 공개입찰과 다른 방식으로 취득할 수도 있습니다.

물론 가격이 낮다는 이유만으로 매수해서는 안 됩니다. 매수하기 전에 회수 방법부터 생각해야 합니다.

이후 잔금 납부와 소유권이전등기 과정, 공유자와의 협의 결과도 차례로 기록할 예정입니다.

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