2026년 5월 8일, 강진등기소에 소유권이전등기 신청서를 제출하고 왔습니다. 4월에 낙찰받은 파산재단 임야에 대한 후속 조치로, 등기 절차를 진행하기 위해서입니다.
※ 파산재단 낙찰｜전남 강진군 임야 물건 분석과 향후 계획
대전에서 강진등기소까지 고속도로로 달려, 3시간 30분가량 걸렸습니다. 다시 대전으로 돌아오는 여정은 더 오래 걸렸습니다. 강진까지 내려간 김에 파산재단 물건지를 임장했고, 광주광역시에 들러 경매 물건 임장과 광주지방법원 방문까지 함께 진행했기 때문입니다.
이날의 여정은 다음과 같습니다.
- 강진등기소 방문
- 파산재단 물건지 임장
- 광주광역시 경매 물건 임장
- 광주지방법원 방문
광주지방법원은 전에도 여러 차례 방문한 적이 있습니다. 다만 이번에는 재판이나 경매 입찰이 목적이 아니라, 경매 낙찰 후 등기 절차에 필요한 소유권이전등기촉탁신청서 서식을 확보하기 위해 방문했습니다.
당사는 법원별 등기촉탁신청서 서식을 아래 글에 꾸준히 업로드하고 있습니다. 조만간 광주지방법원의 등기촉탁신청서도 업데이트하겠습니다.
※ 소유권이전등기촉탁신청서 서식 법원별 총정리｜첨부서류 목록까지 한 번에
다만, 이 글에서는 올해 4월에 낙찰받은 파산재단 임야의 진행 경과와 강진등기소 방문, 그리고 첫 임장을 중심으로 이야기해 보겠습니다.
파산재단 임야 낙찰 후 지금까지의 경과
낙찰 후 매각허가 결정까지
2026년 4월 낙찰을 받았지만, 바로 잔금을 납부하고 소유권이전등기 절차를 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰자로 선정되더라도 법원의 매각허가 결정을 받아야 합니다.
먼저 낙찰자와 파산관재인은 매매계약서를 작성하고, 이를 법원에 제출하여 매각허가 결정을 받게 됩니다. 이 과정에서 파산관재인은 법원에 제출할 추가 서류로 낙찰자의 인감증명서, 주민등록초본, 신분증 사본을 요청했습니다. 이에 따라 최근 3개월 이내 발급한 인감증명서 등 필요한 서류를 추가로 제출했습니다.
잔금 납부와 소유권이전등기 준비
이후 법원으로부터 매각허가를 받았다는 연락을 받았고, 매매계약서에 기재된 납부기한 전에 잔금도 납부했습니다. 아울러 낙찰받은 토지의 소유권이전등기 신청에 필요한 서류를 파산관재인과 조율하는 시간도 가졌습니다. 특히 이번에는 파산관재인에게 협조를 구해, 부동산 실거래신고를 온라인으로 처리하기도 했습니다.
※ 부동산 실거래신고 온라인 방법｜부동산실거래신고필증 출력까지 한 번에
당사와 당사의 대주주는 웬만한 행정업무는 기관을 직접 방문하기보다 온라인으로 처리하고 있습니다. 이번에도 취득세 신고·납부, 등기신청수수료 납부 등 대부분의 업무를 온라인과 우편으로 처리했습니다.
등기신청서 우편 제출 시도
소유권이전등기 신청서와 첨부서류를 완벽하게 준비한 뒤, 이번에는 등기신청서를 우편으로 제출해보았습니다. 문득 등기신청서도 우편으로 제출할 수 있지 않을까 하는 생각이 들었기 때문입니다. 다만 확신은 없었습니다. 인터넷으로 검색해도 관련 내용에 대한 명확한 설명을 찾기 어려웠습니다. 그래서 일단 시도해보았습니다.
2026년 5월 4일 월요일 아침, 등기우편이 강진등기소에 배달되었다는 알림 문자를 받았습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 모르는 휴대폰 번호로 전화가 왔습니다. 강진등기소 담당자였습니다.
담당자의 설명은 명확했습니다. 등기신청서는 우편으로 접수할 수 없다는 것이었습니다.
계획에 없던 등기소 방문
결국 번거롭게 해드려 죄송하다고 말씀드린 뒤, 등기신청 서류는 함께 동봉했던 등기필증 우편수령용 봉투로 다시 보내달라고 요청했습니다.
그런데 점심시간에 다시 생각해보니, 차라리 서류를 돌려받지 않는 편이 낫겠다는 생각이 들었습니다. 어차피 강진등기소를 직접 방문해야 한다면, 서류를 우편으로 다시 받았다가 가져가는 것보다 등기소에 잠시 보관해달라고 요청하는 편이 더 효율적이었습니다.
점심시간이 끝나자마자 등기소 담당자에게 다시 전화를 걸었습니다. 혹시 서류를 이미 우체국으로 보냈는지 물어보았고, 다행히 아직 보내기 전이라는 답변을 들었습니다. 그래서 이번 주 금요일에 직접 방문하려고 하니, 며칠간 서류를 보관해줄 수 있는지 정중하게 문의했습니다. 담당자는 흔쾌히 알겠다고 답해주었습니다.
이렇게 원래는 계획에 없던 강진등기소 방문을 하게 되었습니다.
강진등기소 방문과 등기 진행
처음 방문한 강진군과 강진등기소
전라남도 강진군 방문은 처음입니다. 강진군이 바다와 접해 있다는 사실도 이번에 처음 알았습니다. 돌아오는 길에 광주 쪽 임장과 광주지방법원 방문 계획이 없었다면, 강진에서 1박을 하면서 여유 있게 돌아보았을 텐데, 지금 생각해보니 아쉬움이 남습니다.
이날 강진등기소에는 점심시간이 막 끝난 오후 1시 5분경에 도착했습니다. 강진군 법원과 같은 건물을 사용하고 있었고, 여느 지방 소도시처럼 한적한 분위기에 주차 공간도 넉넉했습니다.
강진등기소가 광주지방법원 장흥지원 관할이라는 사실은 이번에 알았습니다. 참고로 광주지방법원에는 목포지원, 장흥지원, 순천지원, 해남지원 등 4개 지원이 있습니다.
등기신청서 접수와 현장 수정
등기소에 들어가 지난번에 등기신청서를 우편으로 보냈던 사람이라고 소개했더니, 담당자께서 금방 알아보시고 우편 봉투를 건네주었습니다. 이 봉투는 등기필증 우편수령용 봉투였는데, 월요일 오전에 요청한 대로 우체국에 부치려고 했던 것 같았습니다.
우편 봉투 안의 등기신청서와 첨부서류를 꺼낸 뒤, 접수 창구에서 직접 서류를 제출했습니다. 이때 신분증도 함께 제출했습니다.
등기소 담당자는 서류를 하나씩 검토했고, 미리 검토해두었는지 일부 수정이 필요한 부분에는 연필로 표시가 되어 있었습니다. 안내받은 수정사항은 크게 3가지였습니다.
- 등기원인 부분은 ‘매각’이 아니라 ‘매매’로 수정할 것
- 등기의무자 부분은 ‘망 홍길동의 상속재산 파산관재인 임꺽정’으로 구체적으로 기재할 것
- 파산관재인의 신분증 사본은 불필요
파산관재인의 신분증 사본은 그 자리에서 돌려받았고, 등기신청서의 수정할 부분은 현장에서 수정한 뒤 도장을 날인했습니다. 이렇게 접수는 정상적으로 처리되었고, 추가 검토 후 이상이 있으면 연락을 주겠다는 안내를 받고 업무를 마쳤습니다.
참고로 다음 날 인터넷등기소의 ‘부동산등기 신청사건 처리현황’을 통해 처리 상태를 확인해보니, ‘조사대기’ 상태로 확인되었습니다. ‘조사대기’란 등기신청서류에 대하여 등기관의 조사작업 대기 중임을 의미합니다.
등기소를 나온 후, 그날의 가장 중요한 임무를 마쳤다는 안도감에 크게 기지개를 폈습니다. 그리고 크게 심호흡을 한 뒤, 차에 올라타 낙찰받은 물건지의 주소를 내비게이션에 입력했습니다.
물건지 임장과 분묘 확인
임야 접근과 임장 준비
등기소에서 물건지까지의 거리는 내비게이션상으로 10분 정도로 나왔습니다. 다만 임야의 경우 내비게이션에 주소지를 입력해도, 차량으로 접근할 수 있는 도로에는 한계가 있습니다. 대개는 인근 지역까지만 안내해 주는 경우가 많습니다.
설령 인근까지 차량으로 이동할 수 있더라도, 실제 도로 상태는 예상과 다를 수 있습니다. 차량 한 대가 지나가기 힘들 정도로 길이 협소하거나, 도로가 움푹 패어 있어 차량이 손상될 가능성도 있습니다.
오랜 경험상 이런 임야는 차량으로 끝까지 진입하려고 하기보다, 차량 접근이 가능하고 주차가 용이한 곳까지만 이동한 뒤 나머지는 도보로 확인하는 편이 낫습니다.
일단 마을 공터에 주차했습니다. 그리고 길을 지나가던 마을 어르신께 이곳에 주차해도 괜찮은지 여쭤보았습니다. 다행히 웃으며 편하게 주차해도 된다고 말씀해 주셨습니다.
그제야 차 안으로 들어가 옷을 갈아입었습니다. 이날은 집에서 반팔과 반바지를 입고 출발했지만, 임야를 임장할 때는 반드시 긴바지와 긴팔로 갈아입어야 합니다. 사람이 잘 다니지 않는 산속에서는 정글처럼 수풀이 우거진 길을 헤쳐야 하기 때문입니다.
특히 7~8월에는 풀이 사람 키만큼 자라 있는 경우도 있습니다. 아무리 더운 날이라도 임야를 확인할 때는 긴팔과 긴바지를 준비하는 편이 안전합니다.
분묘 확인과 현장 기록
도보로 이동하면서 위성지도를 켜고, 분묘가 있을 것으로 보이는 위치를 찾아 산을 올라갔습니다. 아직 5월이라 한여름처럼 풀이 많지는 않았지만, 여전히 잡초가 무성했습니다.
사전에 위성사진으로 확인했던 것과는 다르게, 현장에서 확인한 분묘는 2개 그룹이 아니라 3개 그룹이었습니다. 그리고 각 그룹마다 2~3기의 분묘가 있었습니다. 모두 볕이 잘 드는 전형적인 분묘 자리였습니다.
각 분묘에는 묘석이 있었고, 관리 상태도 비교적 양호해 보였습니다. 분묘 상태를 확인한 뒤에는 묘석에 새겨진 글자를 하나씩 확인했습니다. 다만 대부분 한문으로 기재되어 있었고, 분묘도 여러 기였기 때문에 현장에서 모두 해석하기는 어려웠습니다. 우선 묘석을 사진으로 촬영한 뒤 하산했습니다.
산에서 내려와 평지로 걷는 길에는, 앞서 마을 공터에서 만났던 마을 어르신과 다시 마주쳤습니다. 가볍게 인사를 드린 뒤 차량으로 돌아왔습니다.
향후 계획
등기소에 제출한 등기신청서는 특별한 문제가 없다면 정상적으로 등기 절차가 마무리될 것으로 예상합니다. 설령 서류를 보완하라는 안내가 나오더라도, 시간이 조금 지체될 뿐 그때그때 대응하면 됩니다. 급한 상황은 아닙니다.
소유권이전등기까지 마무리되면, 등기상으로도 소유권 취득이 완료됩니다.
이때부터는 어떻게 매도할지 섬세하게 계획하고 실행해야 합니다.
이 물건에 입찰할 당시에도 토지 위에 분묘가 여러 기 존재한다는 사실은 위성사진으로 어느 정도 인지하고 있었습니다. 다만 분묘 소유자를 특정하기 어려울 것으로 예상했기 때문에, 처음부터 분묘 소유자를 상대로 매도를 추진하는 전략은 고려하지 않았습니다.
하지만 현장에서 직접 분묘를 확인했고, 묘석에서도 일부 힌트를 얻은 만큼 일단 시도는 해보려고 합니다.
현재 시점에서 이 물건의 탈출 전략은 크게 3가지로 고려하고 있습니다. 물론 시간이 지나면서 상황에 따라 전략은 조정될 수 있습니다.
- 플랜 A: 분묘 소유자를 특정하여 매도
- 플랜 B: 마을 이장 또는 공인중개사를 통한 일반매매
- 플랜 C: 경매로 매각
[플랜 A] 분묘 소유자를 특정하여 매도
분묘 소유자에게 토지를 매도하기 위해서는 우선 분묘 소유자를 특정해야 합니다. 그 후에야 토지를 매수할 필요성을 설명하고, 설득과 협상을 진행할 수 있습니다.
분묘 소유자를 확인하기 위해서는 다음과 같은 방안을 고민해볼 수 있습니다.
- 마을 이장, 노인회 등을 통해 수소문
- 강진군청 또는 관할 행정복지센터의 장사 업무 담당자에게 문의
- 묘석에 기재된 정보를 활용하여 관련 문중·종친회에 문의
- 현장에 안내판 또는 현수막 설치
물론 위 방안 중 어느 하나도 쉽거나, 확실한 결과가 보장되는 방법은 아닙니다. 개인정보 이슈 등으로 정보 파악이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 또한 현장에 안내판이나 현수막을 설치하려면 성묘 시기에 맞춰 미리 준비해야 하는데, 강진군까지 다시 방문하는 것도 쉬운 일은 아닙니다.
어찌 됐든 분묘 소유자가 특정된다면, 최대한 합의를 통해 매도하는 것이 가장 좋습니다. 다만 협의가 어렵다면 지료 청구, 분묘굴이 등 관련 소송도 검토해볼 수 있을 것입니다.
[플랜 B] 마을 이장 또는 공인중개사를 통한 일반매매
시골에 있는 부동산, 특히 임야처럼 수요와 공급이 제한적인 물건은 해당 지역 사정을 잘 아는 사람을 통해 거래가 이루어지는 경우가 많습니다. 이 물건도 마을 이장의 연락처를 수소문해, 매수 희망자를 찾는 데 도움을 요청해볼 수 있습니다.
또는 정석대로 공인중개사를 통해 중개를 의뢰할 수도 있습니다. 이때는 부동산 정보 플랫폼을 활용하여 인근 지역의 임야 거래 실적이 있는 중개인을 찾아보는 방법도 고려할 수 있습니다.
[플랜 C] 경매로 매각
사실 앞서 언급한 플랜 A와 플랜 B에 큰 기대를 걸고 이 물건을 낙찰받은 것은 아닙니다. 특수한 물건에 입찰할 때는 항상 최후의 수단을 고려하고, 그 상황에서의 손익까지 따져봐야 합니다.
이 물건의 전 소유자는 2017년 3월 경매로 이 물건을 낙찰받아 취득했습니다. 당시 응찰자는 6명이고, 감정가 대비 낙찰률도 확인할 수 있습니다. 이와 별개로 인근 지역 유사 토지의 낙찰률도 함께 확인했습니다.
이런 분석을 바탕으로, 최후의 수단으로 경매 매각 시나리오까지 고려하여 입찰가를 산정했습니다.
모든 일에는 불확실성, 즉 리스크가 존재합니다. 다만, 우리는 그 리스크까지 고려하여 의사결정해야 합니다.
이 물건의 결과가 어떻게 될지는 아직 모릅니다. 큰 수익으로 돌아올 수도 있고, 손해가 될 수도 있습니다. 다만 결과가 어떠하든, 최종 결과는 아래 글을 통해 공개하겠습니다.
※ 투자 실적｜소액 특수경매
