부동산 매매계약을 체결하면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 거래가격 등 그 내용을 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다.
이때 공인중개사를 통해 신고 업무를 대행할 수도 있지만, 부동산 투자를 전업으로 하는 개인이나 법인은 실거래신고도 직접 처리하는 경우가 많습니다.
부동산 실거래신고는 오프라인과 온라인 모두 가능합니다.
오프라인 방식은 매수인과 매도인이 직접 만나서 ‘부동산거래계약 신고서’에 도장을 날인한 뒤, 관할 시·군·구청에 방문하여 제출해야 합니다. 절차가 번거롭고 시간도 적지 않게 소요된다는 단점이 있습니다.
반면 온라인 방식은 이 모든 절차를 인터넷에서 처리함으로써, 시간과 비용을 크게 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.
이 글에서는 부동산거래관리시스템을 활용한 온라인 신고 방법과 함께, ‘부동산실거래신고필증’을 출력하는 방법까지 정리했습니다.
온라인으로 부동산 실거래신고 방법
온라인을 통한 실거래신고는 아래의 순서로 진행합니다.
- 부동산거래관리시스템 접속
- 로그인 (회원가입 불필요)
- 거래신고등록 메뉴 이동
- 부동산거래신고 등록
- 전자서명
- 부동산실거래신고필증 출력
부동산거래관리시스템 접속
‘부동산거래관리시스템’은 국토교통부에서 운영하는 사이트로, 부동산거래계약 신고서 작성과 신고필증 발급을 지원합니다. 접속 주소는 다음과 같습니다.
- 부동산거래관리시스템 주소(URL): https://rtms.molit.go.kr/
로그인 및 메뉴 찾기
로그인을 위한 회원가입은 필요하지 않습니다(회원가입 기능 자체가 없음).
개인은 네이버·카카오·통신사PASS 등의 간편인증이나 공동인증서를 통해 로그인할 수 있고, 법인은 공동인증서를 통해 로그인할 수 있습니다.
로그인 상태에서, 메인화면에 보이는 ‘부동산 거래신고’ 부분을 클릭하면 ‘부동산거래신고 등록’ 페이지로 넘어가게 됩니다.
또는 상단 메뉴에서 ‘부동산거래신고 → 거래신고등록’으로 이동해도 됩니다.
부동산거래신고 등록 방법
‘거래신고등록’ 단계에서는 아래 5가지 영역의 정보를 입력합니다.
- 신고등록 신청인 작성
- 거래인 작성
- 공동중개사 작성
- 거래물건(부동산) 작성
- 계약사항 작성
각 영역의 항목을 입력한 후에는 반드시 해당 영역의 등록 버튼을 클릭해야 정상적으로 저장됩니다. 영역별 정보 기재 시 주의할 사항에 대해서만 설명하면 다음과 같습니다.
신고등록 신청인 작성
- 신고관청: 거래 부동산의 소재지를 기준으로 관할 시·군·구청을 선택합니다. 예를 들어, 전라남도 강진군 소재 임야를 거래한 경우, ‘전라남도 → 강진군’ 순으로 선택하면 됩니다.
- 구분: 매도인, 매수인, 공인중개사 중에서 본인에게 해당하는 자격을 선택합니다.
- 휴대전화번호: 향후 접수·처리 결과를 문자로 안내해주기 때문에, 가급적 휴대전화번호는 입력합니다.
거래인 작성
- ‘거래인 작성’ 영역은 매도인과 매수인의 정보를 모두 입력해야 합니다. 실무에서는 신청인(매도인, 매수인, 공인중개사 중에 한 명)이 매수인과 매도인의 정보를 입력합니다.
- 구분: 매도인·매수인 중에 해당하는 부분을 선택한 후 나머지 정보를 기재합니다.
- 거래지분비율: 매도인 또는 매수인이 각각 2명 이상인 경우, 각각의 지분율을 기재합니다. 예를 들어, 매수인이 2명이고 매도인이 1명인 경우, 매수인 각각이 취득하는 지분율을 입력합니다. 이때 매수인 2명의 지분율 합계는 매도인의 지분율과 동일해야 합니다. 매도인과 매수인이 각각 1명인 일반적인 거래라면, 별도로 입력하지 않고 넘어가도 됩니다.
공인중개사 작성
- 공인중개사를 통한 중개거래로 부동산 계약을 체결한 경우에 입력합니다. 해당 사항이 없다면, 입력하지 않고 넘어가도 됩니다.
거래물건(부동산) 작성
- 거래대상 부동산에 대한 정보를 입력합니다. 토지지목, 토지면적, 건물주용도, 건물(전용)면적 등 대부분의 정보는 부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물대장에서 확인할 수 있습니다.
- 2개 이상의 부동산을 거래하는 경우에는 각 부동산별로 거래정보를 입력하여 ‘물건등록’ 버튼을 클릭하면서, 하나씩 추가하면 됩니다.
- 거래종류: ‘토지만 거래’인 경우에는 해당 토지 위에 건축물이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 파산재단 물건 중에는 토지만 낙찰받아 법정지상권 등을 다루는 경우가 많습니다.
- 거래유형: 파산재단 물건을 낙찰받은 경우에는 ‘일반매매’를 선택합니다.
- 토지면적·건물면적: 부동산 등기부등본 등 공부 상에 기재된 면적을 기재합니다. 일부 지분만을 거래하는 경우라도, 지분율을 적용한 면적이 아니라 전체 면적을 기재합니다.
- 토지거래지분·건물거래지분: 부동산의 일부 지분만을 거래하는 경우, 해당 지분을 기재합니다. 앞서 입력한 ‘거래인 작성’ 영역에서의 매수자·매도자 거래지분비율 때문에 혼란스러울 수 있으나, 매수자·매도자의 수와는 상관없이, 이번 매매계약을 통해 거래되는 지분을 기재하면 됩니다. 예를 들어, 공동매수자 3명이 전체 토지 중 1/2 지분만을 공동으로 매수한 경우, 매수인의 수와는 상관없이 2분의 1을 입력하면 됩니다.
- 대상거래금액: 2개 이상의 부동산을 하나의 계약으로 거래하는 경우, 실무에서는 각 부동산의 개별 거래금액을 정하지 않고 계약하는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고, 각 부동산별 거래금액을 나누어 기재해야 합니다. 실무에서는 각 부동산의 공시가격(개별공시지가, 단독주택가격 등) 비중을 기준으로 거래금액을 안분하여 신고하기도 합니다.
계약사항 작성
- 계약일자: 매매계약서를 작성한 날짜를 기재합니다.
- 계약금: 파산재단의 경우, 낙찰 시 입찰보증금이 계약금으로 전환됩니다. 다만 입찰보증금을 입금한 날짜는 계약일보다 앞선 경우가 많습니다. 실무에서는 계약일자와는 상관 없이 입찰보증금을 기재해도 무방합니다.
- 잔금지급일자: 매매계약서에 기재된 잔금납부 기한일을 기재합니다. 실무에서는 기한일보다 미리 잔금을 납부하는 경우가 있기 때문에, 실제 잔금날짜를 기재해야 하는 것으로 오해하는 경우가 있습니다. 실무에서는 어느 날짜를 기재해도 무방하나, 원칙적으로는 계약서에 기재한 기한일을 기재하는 것이 맞습니다.
- 계약의 조건 또는 기한: 파산재단의 경우, 매매계약서에 법원의 매각허가를 전제로 계약이 성립한다는 조건을 포함합니다. 다만, 실무에서는 이런 내용을 기재하지 않아도 무방합니다.
부동산거래관리시스템 전자서명 방법
앞서 ‘부동산거래신고 등록’을 마치면, 전자서명 단계로 넘어가게 됩니다. 전자서명은 로그인할 때와 동일하게, 개인은 간편인증(네이버, 카카오, 통신사PASS 등) 또는 공동인증서를 통해 진행할 수 있고, 법인은 공동인증서를 통해 처리할 수 있습니다.
전자서명은 매도인과 매수인 모두 완료해야, 이후 관할 시·군·구청으로 접수되어 처리됩니다. 일반적으로 지금까지의 모든 절차는 신청인 한 명이 처리하기 때문에, 나머지 거래인(매수인 또는 매도인)은 전자서명 절차를 어렵게 생각할 수 있습니다.
따라서 나머지 거래인에게는 전자서명 절차를 다음과 같이 간단히 안내해도 좋습니다.
- 국토교통부 ‘부동산거래관리시스템 접속’
– https://rtms.molit.go.kr/ - 로그인
– 상단 우측에 ‘로그인’ 클릭
– 로그인 방식: 간편인증(네이버, 카카오, 통신사PASS 등), 공동인증서 중 택1 - ‘신고이력조회’ 메뉴 클릭
– 로그인 상태에서, 메뉴 ‘부동산거래신고 → 신고이력조회’ 이동 - 등록된 신고내역 클릭
– [신고이력조회] 화면에서 등록된 물건주소 클릭 - ‘전자서명하기’ 클릭
– [신고내역 상세조회] 화면 하단의 ‘전자서명하기’ 클릭
– 전자서명 방식: 간편인증(네이버, 카카오, 통신사PASS 등), 공동인증서 중 택1
거래인(매수자·매도자)이 모두 전자서명을 완료하면, 부동산 실거래신고가 정상 접수되고, 처리 결과는 부동산거래관리시스템에서 확인할 수 있습니다. 신고할 때, 휴대폰번호를 기재했다면 접수·처리 결과를 문자로 안내받을 수 있습니다.
부동산실거래신고필증 출력 방법
지금까지의 모든 과정은 ‘부동산실거래신고필증(부동산거래계약 신고필증)’을 얻기 위한 절차로 봐도 무방합니다. 취득세 신고와 소유권이전등기 신청을 위해서는 신고필증을 필수 서류로 제출해야 하기 때문입니다.
(물론, 기한 내에 부동산거래 신고를 하지 않으면 과태료 처분도 받습니다)
신고필증은 ‘부동산거래관리시스템’에서 내려받고, 출력할 수 있습니다. 로그인 상태에서, 메인화면에 보이는 ‘부동산 거래신고 이력조회’ 부분을 클릭하면 ‘신고이력조회’ 페이지로 넘어가게 됩니다. 또는 상단 메뉴에서 ‘부동산거래신고 → 신고이력조회’로 이동해도 됩니다.
신고이력조회 화면에서는 지금까지 신고한 부동산 거래 신고이력 목록을 확인할 수 있습니다. 관할 시·군·구청에서 처리가 완료되면, ‘신고필증’ 버튼이 보이게 됩니다. 아래의 사례 이미지는 2026년 4월, 당사의 대주주가 파산재단 물건 낙찰 후, 실거래신고를 완료한 내역입니다.
‘신고필증’ 버튼을 클릭하면, 부동산실거래신고필증을 출력하는 창이 나타납니다. 여기서 신고필증을 출력 또는 PDF 파일로 저장할 수 있습니다.
신고필증은 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고하지 않고, 오프라인으로 방문하여 처리한 내역도 출력이 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
경매·공매로 낙찰받은 경우 부동산 실거래신고 대상인지?
법원 경매 또는 온비드 공매(압류)로 부동산을 낙찰받은 경우, 부동산 실거래신고 대상이 아닙니다. 따라서 실거래신고를 하지 않더라도, 과태료를 부과하지 않습니다.
또한 취득세 신고와 부동산소유권이전등기촉탁 신청서 제출 시, 부동산실거래신고필증도 요구하지 않습니다.
파산재단으로 낙찰받은 경우 부동산 실거래신고 대상인지?
파산재단을 낙찰받아 파산관재인과 체결하는 매매계약은 실거래신고 대상입니다.
법제처의 법령해석 사례에 따르면, “파산관재인이 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물을 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당한다”고 하였습니다.
자세한 내용은 법제처의 법령해석 사례(안건번호 14-0393, 회신일자 2014-07-22)를 참고바랍니다.
부동산 실거래신고를 하지 않으면 어떻게 되는지?
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조(부동산 거래의 신고)에 따르면, 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 실거래신고를 해야 합니다. 그리고 같은 법 제28조(과태료)에 따라, 이를 이행하지 않을 시에는 500만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있습니다.
부동산실거래신고필증 재출력이 가능한지?
부동산실거래신고필증은 재출력이 가능합니다.
부동산거래관리시스템에 로그인한 후 ‘부동산거래신고 → 신고이력조회’ 메뉴로 이동하면, 과거에 신고한 내역을 확인할 수 있습니다. 여기에서 해당 거래를 선택하면 ‘신고필증’ 버튼이 표시되며, 이를 통해 언제든지 다시 출력하거나 PDF 파일로 저장할 수 있습니다.
특히 온라인으로 신고한 경우뿐만 아니라, 오프라인으로 방문하여 신고한 내역도 동일하게 조회 및 출력이 가능합니다. 따라서 신고필증을 분실하더라도 별도로 재발급 신청을 할 필요 없이, 시스템에서 즉시 재출력하면 됩니다.
다만, 신고가 아직 처리 완료 상태가 아닌 경우 ‘신고필증’ 버튼이 보이지 않을 수 있으므로, 관할 시·군·구청의 처리 상태를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
