이 글은 토지 공유지분을 낙찰받아 지상 주택 소유자에게 매도한 토지 지분 경매 수익 사례입니다. 처음에는 공유자와 협의를 시도했지만 연락을 받지 못했고, 이후 부당이득금 청구 소송을 제기했습니다. 결국 두 번째 변론기일에서 공유자를 직접 만나게 되었고, 이후 매매 협의가 이루어졌습니다.
낙찰가는 1,910만 원이고, 잔금 납부일은 2025년 7월 4일입니다. 그리고 공유자로부터 매매대금 3,000만 원을 수령한 날은 2026년 6월 19일입니다. 취득비용과 소송비용 등을 반영한 세전 수익은 약 1,048만 원이며, 잔금 납부일로부터 수익 실현까지 걸린 기간은 350일입니다.
투자 성과 요약
이 사례는 지상에 주택이 있는 토지 지분을 낙찰받은 뒤, 주택 소유자에게 당사(이하 ‘네오파트너스’)의 지분을 매도함으로써 수익을 실현한 사례입니다.
결과만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 수익 실현 방식: 주택이 있는 토지 지분 낙찰 후, 주택 소유자에게 매도
- 최종 수익(세전): 약 1,048만 원(10,484,378원)
- 소요 기간: 약 1년(350일)
참고로 이 사례는 2026년 첫 번째 수익 실현 사례입니다. 전체 투자 실적은 아래 포트폴리오 글에서 함께 확인할 수 있습니다.
※ 투자 실적｜소액 특수경매
수지 분석
총 수입액은 30,000,000원입니다.
네오파트너스의 지분을 매도하면서 받은 3,000만 원이 전부입니다. 다만, 이 물건과 관련한 부당이득금 소송이 종결되면서 일부 송달료를 환급받을 예정이지만, 이 금액은 수입에 포함하지 않았습니다.
- 매매대금: 30,000,000원
- 소송 환급금: 미정
총 지출액은 19,515,622원입니다.
먼저, 낙찰가 1,910만 원에 소유권 취득을 위한 취득세, 등록면허세, 국민주택채권 매입 비용, 등기신청수수료를 포함한 자본적 지출액은 19,401,682원입니다. 참고로 해당 물건은 주택부수토지이기 때문에 주택 취득세율 1.3%를 적용했습니다.
- 낙찰가: 19,100,000원
- 취득세: 248,300원
- 등록면허세: 7,200원
- 국민주택채권 매입(즉시매도): 28,182원
- 등기신청수수료: 18,000원
그 외 비용으로는 내용증명 등 우편발송 비용과 부당이득금 소송에 따른 인지액 및 송달료가 발생했습니다. 참고로 내용증명 발송 비용 중 일부는 소액이라 법인이 아닌 개인 비용으로 처리했고, 소송을 위해 납부한 송달료 중 일부는 돌려받을 예정이지만 이를 반영하지는 않았습니다.
- 우편비용: 8,440원
※ 준등기 1회, 내용증명 1회 비용은 포함하지 않음 - 소송비용: 105,500원
※ 주소보정에 따른 송달료 추가납부액은 포함했고, 환급 예정인 금액은 반영하지 않음
잔금납부 및 소유권이전등기 신청, 변론기일 출석 2회, 매도를 위해 대구를 방문하면서 지출한 교통비는 비용에서 제외했습니다. 또한 상대방을 만나면서 커피숍에서 지출한 비용도 제외했습니다. 마지막으로 수익 실현 후 납부 예정인 세금도 수지 분석에는 포함하지 않았습니다.
단순 계산하면 다음과 같습니다.
- 총 수입액(A): 30,000,000원
- 총 지출액(B): 19,515,622원
- 세전 수익(C = A – B): 10,484,378원
결국 이 사례의 세전 수익은 약 1,048만 원입니다.
소요 기간
잔금 납부일로부터 매매대금 수령까지는 총 350일이 걸렸습니다.
- 잔금 납부일: 2025년 7월 4일
- 매매대금 수령일: 2026년 6월 19일
물론 입찰 전에도 물건을 분석하고 의사결정을 하기까지 적지 않은 시간이 들었습니다. 다만 이 글에서는 경매 낙찰 후 잔금을 납부하면서 소유권을 취득한 시점을 기준으로 수익 실현 기간을 계산했습니다.
한편, 2026년 6월 19일에 매매대금을 수령하고 소유권이전등기 신청까지 도와준 뒤에도 등기필증 발급 상황을 알려주는 일이 남아 있습니다. 다만 이미 수익은 실현된 상태이고, 이후 과정에서 추가로 들어갈 품은 크지 않을 예정입니다.
물건 개요
낙찰받은 물건은 대구 달성군에 있는 토지 공유지분입니다. 네오파트너스는 전체 토지 중 3분의 1 지분을 낙찰받았습니다.
토지 위에는 주택이 있었습니다. 주택 소유자는 토지의 나머지 지분을 가진 공유자이기도 했습니다.
전입세대확인서에 따르면, 해당 공유자는 2020년부터 이 주소지에 전입해 있는 것으로 확인되었습니다. 또한 잔금 납부 후 현장을 방문했을 때, 점유자가 사용하는 것으로 보이는 차량이 주차되어 있는 것도 확인했습니다. 이를 종합하면, 공유자가 해당 주택에 실제로 거주하고 있는 것으로 추정되었습니다.
이 물건은 토지 지분 물건이면서, 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 구조였습니다. 그 밖에 지분 물건이라는 점과 법정지상권 성립 여지가 있다는 점 외에는 특별한 법적 하자는 발견되지 않았습니다.
1차 매각기일의 최저 입찰가는 약 2,600만 원으로 시작했지만, 실제 감정가는 약 3,700만 원이었습니다. 법정지상권 이슈 때문에 신건은 감정가의 30%를 저감하여 시작한 것입니다.
네오파트너스는 2차 매각기일에 입찰가로 1,910만 원을 써서 낙찰받았습니다. 단독 입찰이었습니다.
입찰 전 분석
당사는 입찰 전에 물건을 네 가지 관점으로 나누어 검토합니다. 매력적인 점(good), 리스크(bad), 추가로 확인해야 할 점(ask), 그리고 낙찰 후 계획(전략)입니다.
이 과정을 거쳐 입찰 여부와 입찰가를 미리 정합니다. 입찰표도 가급적 전날 작성해두고, 매각기일 당일 분위기에 휩쓸려 입찰가를 바꾸는 일은 피하려고 합니다.
아래 내용은 실제 입찰 전에 남겨둔 메모를 바탕으로 정리한 것입니다. 지금 다시 보면 당시 확인한 정보가 틀렸거나, 판단이 빗나간 부분도 있습니다. 하지만 이 글에서는 그 내용까지 그대로 공유합니다.
good｜매력적인 점
감정가의 70%에서 신건 시작함
해당 토지는 법정지상권 이슈 때문에 실제 감정가에서 30%를 저감하여 신건이 시작했습니다. 법정지상권 이슈가 없다고 가정할 때, 감정가는 37,158,000원이었습니다.
공유자가 살고 있는 것으로 추정됨
전입세대확인서에는 공유자가 2020년 1월부터 해당 주소지에 전입되어 있는 것으로 나타났습니다. 또한 집행관이 작성한 현황조사서에도 공유자가 점유하고 있다는 내용이 있었습니다.
특히 네오파트너스가 직접 현장을 방문했을 때도 승합차가 주차되어 있었고, 가축을 키우고 있는 모습도 확인했습니다. 이를 종합하면, 토지의 나머지 지분을 가진 공유자가 지상 주택에 실제로 거주하고 있는 것으로 추정할 수 있었습니다.
주택부수토지로 인정받아 세금 측면에서 유리함
이 물건은 토지 위에 주택이 있고, 해당 주택 소유자가 토지의 나머지 지분을 가진 구조였습니다. 따라서 취득 시점과 매도 시점에서 주택부수토지로 적용할 수 있습니다.
실제로 취득세 신고 과정에서는 주택 취득세율 1.3%를 적용했습니다. 또한 매도 시에도 일반적인 주택 양도나 비사업용토지 양도와 달리, 별도의 법인세 추가과세가 발생하지 않는 구조로 판단했습니다.
건물 소유자를 특정하기 용이함
토지 위에는 주택이 있었고, 해당 주택의 소유자가 토지 공유자임을 확인하기 쉬운 구조였습니다. 건물등기부등본, 건축물대장, 개별주택가격을 통해 주택 소유자와 과세 정보를 확인할 수 있었습니다. 즉, 낙찰 후 협의하거나 소송을 진행할 상대방을 특정하기 비교적 용이한 물건이었습니다.
bad｜리스크
주변 환경의 선호도가 높아 보이지는 않음
현장을 방문했을 때, 맞은편 건물은 공실 상태였습니다. 주변 건물의 관리 상태나 이용 상황을 보더라도, 외부인이 적극적으로 매수에 관심을 가질 만한 입지로 보이지는 않았습니다.
시골 생활환경에 가까움
인근에는 대구 테크폴리스가 있어 신도시 생활권과 완전히 떨어진 지역은 아니었습니다. 하지만 해당 물건지가 있는 동네 자체는 시골 마을에 가까웠습니다. 물건지로 진입하는 골목에서는 퇴비 냄새가 나기도 했습니다.
또한 현장 분위기상 고령 거주자가 많은 마을로 보였고, 외부 투자자나 일반 실수요자가 선호할 만한 환경은 아니라고 판단했습니다.
ask｜확인할 점
적정시세 확인
실제로 확인하지는 못했습니다.
전략｜낙찰 후 계획
낙찰받은 시점부터 상대방의 반응에 따라 단계별 전략을 세웠습니다.
낙찰자 권리 포기
낙찰자가 대금 납부를 포기하면 재매각이 진행되고, 이때 공유자가 공유자우선매수권을 행사할 수 있었습니다. 다만, 이 경우 낙찰자에게는 입찰보증금을 보전해 주고, 소정의 위로금을 지급해 줄 수 있습니다.
낙찰 후 공유자에게 편지를 보냈지만, 연락을 받지 못했습니다.
공유자에게 단기 매도
해당 토지 지분을 가장 필요로 하는 사람은 토지 위 주택에 살고 있는 점유자, 즉 공유자라고 보았습니다. 공유자와의 합의가 빠르게 이루어지면 비교적 저렴한 가격에 매도하고자 했습니다.
건물 소유자(공유자)를 상대로 부당이득금 청구의 소 제기
협의가 난관에 봉착하는 경우, 토지 위 주택을 소유하면서 실제 거주하고 있는 공유자를 상대로 부당이득금 청구의 소를 제기하는 방안도 검토했습니다. 실제로 소송을 진행했고, 원고 승소 판결을 받기도 했습니다.
공유물분할 청구의 소 제기 후 형식적경매 신청
협의만으로 공유지분 문제를 해결하기 어려울 것으로 보이면, 향후 형식적경매를 위한 공유물분할 청구의 소도 검토했습니다.
낙찰부터 수익 실현까지의 진행 과정
낙찰일부터 수익을 실현하기까지의 과정을 시간순으로 정리했습니다. 다만 개인정보 등 민감한 내용은 삭제했고, 중요하지 않은 이벤트는 생략했습니다.
(2025. 6. 2.) 단독입찰로 낙찰됨
2회차 매각기일에 입찰했고, 단독입찰로 낙찰받았습니다. 낙찰가는 1,910만 원입니다.
(2025. 6. 5.) 공유자에게 1차 우편물을 발송함
잔금을 납부하기 전 공유자와 소통하기 위해 우편물을 발송했습니다. 이때는 상대방이 부재중일 경우를 대비해, 내용증명이 아닌 준등기로 발송했습니다.
하지만 상대방은 연락을 주지 않았습니다.
(2025. 6. 24.) 공유자에게 2차 우편물을 발송함
법원으로부터 대금지급기한통지서가 발급되었습니다. 이에 따라 잔금을 납부하기 전에 다시 한번 우편물을 발송했습니다. 이때는 내용증명으로 발송했고, 상대방이 우편물을 수령한 것도 확인했습니다.
하지만 상대방은 연락을 주지 않았습니다.
(2025. 7. 4.) 잔금을 납부하고, 현장을 방문함
법원에 방문하여 매각대금을 납부하고, 소유권이전등기 절차를 진행했습니다.
모든 업무를 마친 후에는 현장을 방문했습니다. 하지만 현장에는 사람이 없는 것으로 보였고, 결국 우체통에 연락을 바란다는 쪽지만 남기고 돌아왔습니다.
하지만 상대방은 연락을 주지 않았습니다.
(2025. 7. 13.) 공유자에게 3차 우편물을 발송함
좀 더 강한 어조로 내용증명을 보냈습니다. 상대방이 내용증명을 수령한 것도 확인했습니다.
하지만 상대방은 연락을 주지 않았습니다.
(2025. 8. 4.) 공유자에게 4차 우편물을 발송함
마지막으로 법적 조치 계획을 언급하는 내용증명을 보냈습니다. 내용증명만 세 번째였습니다. 이번에도 상대방이 내용증명을 수령한 것으로 확인되었습니다.
하지만 상대방은 연락을 주지 않았습니다.
(2025. 9. 14.) 부당이득금 청구의 소를 제기함
토지 위 건물 소유자이자 토지 공유자인 상대방을 피고로 특정하여 부당이득금 청구의 소를 제기했습니다. 소장은 대전지방법원에 제출했습니다.
소장 제출 당일에 재판부까지 배정된 것을 확인했습니다.
(2025. 9. 17. ~ 10. 16.) 소장부본을 송달함
2025년 9월 17일, 재판부에서 피고에게 소장부본을 송달했습니다. 이후 주소보정명령이 내려졌고, 주소보정을 거쳐 다시 송달이 진행되었습니다.
2025년 10월 16일, 소장부본이 피고에게 도달한 것을 확인했습니다.
(2025. 11. 24.) 변론기일통지서가 발급됨
변론기일이 2025년 12월 18일로 지정되었고, 변론기일통지서가 발급되었습니다.
다만 피고에게는 변론기일통지서가 폐문부재로 도달하지 못했고, 송달간주로 처리되었습니다.
(2025. 12. 17.) 이송결정과 기일변경명령이 내려짐
변론기일 하루 전날, 재판부에서 직권으로 이송결정을 내렸습니다. 법리적으로는 항소를 검토할 수 있는 사안으로 보였지만, 당사는 재판부의 결정에 따르기로 했습니다.
당시 상황은 아래 글에 정리했습니다.
※ 이송결정, 법원이 직권으로 할 수 있을까?
다만 당시에는 납득하기 어려웠던 이송결정이, 결과적으로는 전화위복으로 이어졌습니다.
(2026. 1. 8.) 이송된 사건의 사건번호와 재판부 배정을 확인함
대구지방법원 서부지원으로 이송된 사건의 사건번호와 재판부 배정을 확인했습니다.
(2026. 3. 25.) 변론기일통지서가 다시 발급됨
이송결정이 내려진 뒤 약 3개월이 지나서야 다시 변론기일통지서가 발급되었습니다.
(2026. 4. 29.) 첫 번째 변론기일에 출석함
변론을 위해 대구지방법원 서부지원에 방문했습니다. 피고는 예상대로 출석하지 않았고, 재판부에서는 청구취지 일부를 수정할 것을 권고했습니다.
당시 상황은 아래 글에 자세히 정리했습니다.
※ 부당이득금 소송 변론기일 후기｜대구지방법원 서부지원 첫 재판 참석기
(2026. 5. 6.) 2차 변론기일통지서가 발급됨
2차 변론기일은 2026년 6월 10일로 지정되었습니다.
해당 변론기일통지서는 피고에게도 도달한 것으로 확인되었습니다.
(2026. 6. 10.) 2차 변론기일에 출석하고 피고를 만남
두 번째 변론기일에 피고가 출석했습니다. 판사님도 놀란 눈치였습니다.
이날 피고와 법원 흡연부스에서, 커피숍으로 이동하는 길에서, 그리고 커피숍에서 많은 대화를 나누었습니다.
당시 상황은 아래 글에 자세히 정리했습니다.
※ 부당이득금 소송 이송결정의 반전｜피고 출석과 매매 협상으로 이어진 날
(2026. 6. 11.) 소송 결과를 확인한 후 피고에게 매도금액을 제시함
부당이득금 소송 결과는 원고 승소였습니다. 원고가 제출한 청구취지가 전부 인용된 판결이었습니다.
한편 상대방에게는 매도 조건을 제시하는 문자를 보냈습니다.
(2026. 6. 18.) 공유자로부터 갑자기 전화가 옴
이른 저녁, 공유자로부터 전화가 왔습니다. 상대방은 당장 다음 날 만나자고 했습니다.
자초지종을 물어보니, 매매를 하려면 법원에서 만나야 하는 것 아니냐고 반문했습니다. 혹시 몰라 매도금액을 구두로 다시 확인했고, 다음 날 오후 2시에 법원 흡연부스에서 만나기로 약속했습니다.
통상 네오파트너스는 물건을 매도할 때 직접 방문하는 경우가 거의 없습니다. 매매대금은 온라인으로 송금받고, 등기필정보, 인감증명서, 위임장, 계약서 등 매도를 위한 서류는 매수인이 섭외한 법무사에게 등기우편으로 발송하는 방식으로 진행하기 때문입니다.
하지만 이번에는 처음으로 직접 방문하기로 했습니다. 그리고 혹시 모르니 소유권이전등기 신청서와 첨부서류를 미리 준비해 가기로 했습니다.
(2026. 6. 19.) 매매대금 3,000만 원을 받고 소유권이전등기 신청을 도와줌
공유자는 매매대금만 네오파트너스에게 지급하면 곧바로 법원에 등기신청을 할 수 있는 것으로 알고 있었습니다. 다행히 미리 준비해 간 서류가 있어, 부동산거래신고와 취득세 신고·납부부터 수입인지 구입, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료 납부까지 전 과정을 설명할 수 있었습니다.
먼저 부동산거래신고와 취득세 신고·납부를 위해 달성군청으로 이동했습니다. 이동 중에는 네오파트너스의 차를 함께 타고 농협에 들러 매매대금을 지급받았습니다.
이후 법원으로 다시 돌아와 나머지 서류를 준비했고, 3층 등기과에서 소유권이전등기 신청서를 무사히 제출했습니다. 만약 등기관으로부터 보정명령이 내려질 경우에는 네오파트너스가 대응해 주기로 했습니다.
한편 공유자는 장기간 집을 비우는 경우가 잦기 때문에, 등기필정보는 법원에 직접 방문하여 수령하기로 했습니다. 등기필정보가 발급되었는지 여부는 네오파트너스가 카카오톡으로 확인하여 공유자에게 알려주기로 했습니다.
이 물건을 다시 돌아보면
이 물건은 2025년 7월 4일 경매 잔금을 납부하고, 350일이 지난 2026년 6월 19일에 수익을 실현했습니다. 낙찰가 1,910만 원으로 약 1,000만 원의 수익을 달성했기 때문에, 나쁘지 않은 성과입니다.
특히 소송 중에 사건이 대전지방법원에서 대구지방법원 서부지원으로 이송되는, 당시에는 납득하기 어려운 일이 있었습니다. 하지만 결과적으로는 그 일이 전화위복이 되었습니다. 이송된 법원에서 피고를 직접 만날 수 있었고, 그 만남이 매매 협의로 넘어가는 결정적인 계기가 되었습니다.
공유자는 내용증명과 소송에도 별다른 반응을 보이지 않았습니다. 만약 변론기일에서 공유자를 직접 만나 이야기하지 못했다면, 소송비용액확정 신청, 재산명시 신청, 채권압류 등 이후의 채권 회수 절차를 검토했을지도 모릅니다.
2026년 6월 19일, 법원 등기과에 소유권이전등기 신청서를 접수한 뒤 지난 변론기일에 함께 방문했던 커피숍을 다시 찾았습니다. 공유자는 지난번과 같이 달달한 카라멜 마끼아또를 주문했습니다.
그곳에서 공유자와 공유자 가족에 대한 이야기를 들었습니다. 이 글에 구체적으로 적을 수는 없지만, 네오파트너스가 파악할 수 있고 알려줄 수 있는 사안에 대해서는 가능한 범위에서 설명해 주었습니다.
커피숍을 나오면서 마무리는 훈훈했습니다. 악수를 하고, 조심히 돌아가시라고 인사를 나누며 웃으면서 헤어졌습니다.
