단독주택 공유지분을 낙찰받았지만, 최종적으로 잔금을 납부하지 않고 낙찰자 지위를 포기한 사례입니다. 이 과정에서 공유자가 몰수될 입찰보증금 314만 원을 보전해 주고, 별도로 위로금 500만 원을 지급하면서 수익을 실현했습니다.
입찰일은 2022년 9월 중순이었고, 위로금을 수령한 시점은 2022년 11월 초였습니다. 입찰부터 수익 실현까지 걸린 기간은 45일입니다.
투자 성과 요약
이 사례는 단독주택 공유지분을 낙찰받은 뒤, 잔금을 납부하지 않고 낙찰자 지위를 포기하면서 수익을 실현한 사례입니다.
결과만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 수익 실현 방식: 낙찰자 권리 포기 후, 위로금 수령
- 최종 수익(세전): 4,997,860원
- 소요 기간: 45일
참고로 이 사례는 투자 실적 포트폴리오에 정리된 첫 번째 수익 실현 사례입니다. 전체 투자 실적은 아래 포트폴리오 글에서 함께 확인할 수 있습니다.
※ 투자 실적｜소액 특수경매
수지 분석
총 수입액은 8,140,000원입니다.
구체적으로는 입찰보증금 보전 명목으로 3,140,000원, 위로금 명목으로 5,000,000원을 받았습니다.
- 입찰보증금 보전: 3,140,000원
- 위로금: 5,000,000원
여기서 입찰보증금 보전액은 말 그대로 잔금을 납부하지 않을 경우 몰수될 입찰보증금을 보전받은 금액입니다. 실제로 납부한 입찰보증금은 3,136,300원이었고, 공유자로부터 보전받은 금액은 3,140,000원이었습니다.
총 지출액은 3,142,140원입니다.
지출 내역도 비교적 단순합니다. 입찰보증금과 낙찰 후 공유자와 소통하기 위한 2건의 우편비용만 발생했습니다.
- 입찰보증금: 3,136,300원
- 우편비용: 5,840원 (내용증명 1회, e-그린우편 1회)
입찰 당일의 교통비, 공유자를 직접 만나면서 지출한 다과비 같은 소소한 비용은 계산에서 제외했습니다. 또한 수익 실현 후 납부한 세금도 수지 분석에는 포함하지 않았습니다.
단순 계산하면 다음과 같습니다.
- 총 수입액(A): 8,140,000원
- 총 지출액(B): 3,142,140원
- 세전 수익(C = A – B): 4,997,860원
결국 이 사례의 세전 기준 실질 수익은 약 500만 원입니다. 숫자로만 보면 814만 원을 받은 사례처럼 보일 수 있지만, 실제 투자 성과를 볼 때는 입찰보증금 보전액보다 위로금 500만 원의 의미가 더 컸습니다.
소요 기간
입찰일부터 위로금 수령까지는 총 45일이 걸렸습니다.
- 입찰일: 2022년 9월 19일
- 수익일: 2022년 11월 3일
물론 입찰 전 상당 기간부터 물건을 분석하고 의사결정을 하기까지 적지 않은 시간이 들었습니다. 다만 이 글에서는 실제 돈이 투입된 입찰일을 기준으로 수익 실현 기간을 계산했습니다.
또한 위로금을 수령한 2022년 11월 이후에도 이듬해 2월까지 공유자에게 협조할 일이 일부 남아 있었습니다. 다만 이미 수익은 실현된 상태였고, 이후 과정에서 많은 품이 들지는 않았습니다.
물건 개요
낙찰받은 물건은 전북 부안군에 있는 단독주택 공유지분입니다. 전체 주택 중 9분의 2 지분을 낙찰받았습니다.
나머지 지분을 가진 공유자는 채무자의 모친이었습니다. 전입 내역을 확인해보니, 해당 공유자는 1974년부터 이 주택에 전입해 있었던 것으로 조사되었습니다.
채무자의 지분이 경매에 나오게 된 이유는 채권자가 채무자를 대위해 상속등기를 진행했기 때문입니다. 채무자의 부친이 사망했지만 상속등기가 이루어지지 않아, 등기상으로는 여전히 망자 명의의 주택이었습니다. 이후 채권자가 채무자에게 귀속될 상속지분만 대위등기한 뒤, 해당 지분을 강제경매에 부친 것입니다.
지분 물건이라는 점 외에 특별한 법적 하자는 발견되지 않았습니다.
매각 대상 지분의 감정가는 약 6,400만 원이었고, 3차 매각기일까지 유찰된 상태였습니다. 3차 최저입찰가는 31,363,000원이었으며, 입찰보증금은 최저입찰가의 10%인 3,136,300원이었습니다.
3차 매각기일에는 총 3명이 입찰했습니다. 이 중 당사의 대주주가 3,570만 원을 써냈고, 최종적으로 최고가매수신고인이 되었습니다.
입찰 전 분석
당사는 입찰 전에 물건을 네 가지 관점으로 나누어 검토합니다. 매력적인 점(good), 리스크(bad), 추가로 확인해야 할 점(ask), 그리고 낙찰 후 계획(전략)입니다.
이 과정을 거쳐 입찰 여부와 입찰가를 미리 정합니다. 입찰표도 가급적 전날 작성해두고, 매각기일 당일 분위기에 휩쓸려 입찰가를 바꾸는 일은 피하려고 합니다.
아래 내용은 실제 입찰 전에 남겨둔 메모를 바탕으로 정리한 것입니다. 지금 다시 보면 당시 확인한 정보가 틀렸거나, 판단이 빗나간 부분도 있습니다. 하지만 이 글에서는 그 내용까지 그대로 공유합니다.
good｜매력적인 점
모친(공유자)이 점유하고 있음
공유지분 문제가 해결되지 않으면 공유자를 상대로 부당이득금 청구의 소 제기도 고려했습니다.
채무자 외 자녀가 2명 더 있을 것으로 추정됨 [모친 지분 7/9, 채무자 지분 2/9]
채권자의 상속대위등기 과정에서 공유자인 모친의 지분율은 7/9이 되었고, 채무자의 지분율은 2/9가 되었습니다. 배우자의 상속지분율은 자녀의 1.5배로 계산되므로, 이를 토대로 상속지분율을 계산하면 배우자 3/9, 나머지 자녀 3명은 각 2/9로 계산할 수 있기 때문입니다. 채무자 외 나머지 자녀들이 공유지분 문제 해결에 도움을 줄 가능성도 있었습니다.
2종일반주거지역
해당 주택은 2종일반주거지역에 위치했습니다. 향후 급격한 개발은 아니더라도, 발전 가능성이 있는 토지라고 생각했습니다.
인근 시세는 ㎡당 40만 원으로 추정됨
낙찰 물건의 토지 감정가는 ㎡당 412,000원으로 책정되어 있었지만, 감정가를 그대로 신뢰할 수는 없었습니다. 하지만 별도로 조사한 토지 시세도 40만 원 수준으로 확인되어, 시세보다 저렴하게 낙찰받으면 의미 있는 투자가 될 수 있었습니다.
전체 대지 약 200평으로 넓은 편임
건물 자체는 노후해서 사용 가치가 떨어지기 때문에, 토지만 나대지 상태에서 개발 가능성을 판단해야 했습니다. 네모반듯한 모양이었고, 넓이도 200평 수준으로 협소하지 않아, 활용 가치가 있는 것으로 판단했습니다.
bad｜리스크
집은 컨디션이 안 좋음
해당 주택은 사용승인 후 약 50년이 지난 노후 건물이었습니다. 따라서 건물 자체에는 가치가 별로 없었습니다. 실제로 감정평가에서도 토지의 감정가는 약 6,000만 원이었던 데 반해, 건물의 감정가는 400만 원 수준이었습니다.
취득세 중과됨 [공시가 1억 초과]
해당 주택의 공시가, 즉 개별주택가격은 1억 400만 원으로 1억 원을 초과했습니다. 당시에는 지방의 경우 개별주택가격이 1억 원 이하면 보유 주택 수에 상관없이 취득세 중과를 면제해 주었습니다. 하지만 당사의 대주주는 다주택자였기 때문에, 소유권 이전 시 취득세 12%를 그대로 적용해야 했습니다.
도로 폭이 3m라서 건축허가가 문제될 수 있음
건물 자체는 가치가 없기 때문에, 나대지 상태에서 개발 가능성을 판단해야 했습니다. 즉, 건물을 신축할 수 있는 여건을 갖추었는지를 확인해야 했는데, 이때 가장 중요한 사항이 도로에 접했는지 여부입니다. 해당 토지는 도로에 접해 있긴 했으나, 그 폭이 협소하여 건축허가를 받을 수 있을지 확신하지 못했습니다.
ask｜확인할 점
큰 도로로 진입하는 토지의 소유자 파악하기
해당 토지가 사용하는 도로는 협소하다는 점이 찜찜했습니다. 다만, 서쪽과 남쪽으로 타인 소유의 필지 1개씩만 건너면 계획도로에 접할 수 있었습니다. 즉, 계획도로에 접해 있는 타인 소유의 토지를 활용할 수 있거나 매수할 수 있다면, 해당 토지의 가치가 크게 높아질 수 있었습니다. 결과적으로 계획도로에 접해 있는 토지들의 소유자를 확인하는 정도로 끝났습니다.
동쪽 3m 도로 폭으로 건축허가 나는지 파악하기
계획도로에 접하지 못하더라도, 현재 사용하는 도로만으로 신축할 수 있다면 해당 토지는 사용 가치가 있다고 볼 수 있었습니다. 따라서 부안군청에 건축허가 가능성을 확인할 필요가 있었습니다. 하지만 실제 확인으로 이어지지는 못했습니다.
전략｜낙찰 후 계획
낙찰받은 시점부터 상대방의 반응에 따라 순차적으로 전략을 수립했습니다.
경매 취하 동의
당시 경매 사건의 채권금액은 2,500만 원 내외로 추정했고, 이는 낙찰가보다 낮은 금액이었습니다. 따라서 공유자가 채무를 해결하는 것이 합리적일 수 있다고 보았습니다. 이때 낙찰자는 경매 취하에 동의하는 조건으로 위로금을 고려할 수 있었습니다.
낙찰자 권리 포기
낙찰자가 대금 납부를 포기하면 재매각이 진행되고, 이때 공유자가 공유자우선매수권을 행사할 수 있었습니다. 다만, 이 경우 낙찰자에게는 입찰보증금을 보전해 주고, 소정의 위로금을 지급해 줄 수 있습니다. 결국 이 물건은 낙찰자가 권리를 포기하는 방식으로 수익을 실현했습니다.
공유자에게 단기 매도
해당 주택을 가장 필요로 하는 사람은 그 주택에 살고 있는 점유자, 즉 공유자라고 보았습니다. 공유자와의 합의가 빠르게 이루어지면 비교적 저렴한 가격에 매도하고자 했습니다.
공유자에게 장기 매도
공유자와의 협의가 장기간 지연될 경우, 그에 따른 시간의 기회비용을 고려하여 감정가 또는 시세에 준하는 금액에 매도하는 것도 고려했습니다.
점유자(공유자)를 상대로 부당이득금 청구의 소, 공유물분할 청구의 소 제기
협의가 난관에 봉착하는 경우, 해당 주택을 사용·수익하고 있는 공유자를 상대로 부당이득금 청구의 소를 제기하는 방안도 검토했습니다. 또한 협의만으로 공유지분 문제를 해결하기 어려울 것으로 보이면, 향후 형식적경매를 위한 공유물분할 청구의 소도 검토했습니다.
서쪽 또는 남쪽 토지 소유자로부터 토지 매수
공유물분할 소송 후 형식적경매로 나온 토지에 대해 100% 지분을 확보하는 것도 고려했습니다. 이때는 계획도로에 접하기 위해 서쪽 또는 남쪽 필지를 매수하는 방안도 함께 검토했습니다.
낙찰부터 수익 실현까지의 진행 과정
낙찰일부터 수익을 실현하기까지의 과정을 시간순으로 정리했습니다. 이후 공유자 측과 일부 연락이 이어졌기 때문에, 수익 실현 이후의 과정도 필요한 범위에서 함께 적었습니다. 개인정보 등 민감한 내용은 삭제했고, 중요하지 않은 이벤트는 생략했습니다.
(2022. 9. 19.) 낙찰받고, 바로 현장을 방문함
당사의 대주주가 입찰가 3,570만 원으로 최고가매수신고인이 되었습니다. 나머지 2등과 3등은 법인이었으며, 각각 3,300만 원과 3,140만 원으로 입찰했습니다. 낙찰 영수증을 수령하고, 기일입찰조서에 이름을 기재한 뒤 도장을 날인했습니다.
낙찰 직후 현장으로 이동했습니다. 낙찰받은 주택의 대문에 연락을 바란다는 쪽지를 끼워 넣고, 잠시 인근을 둘러보았습니다.
다시 돌아왔더니 쪽지는 사라졌고, 우체통에 있던 우편물도 사라졌습니다. 담장 너머 안을 살펴보니 성인 남성이 보였습니다. 살짝 겁이 나서 말을 붙이지 못했습니다. 도로 폭을 재 보니 대략 12발자국 정도였습니다.
(2022. 9. 20.) 사건기록을 열람함
전자소송포털을 통해 경매 사건기록을 열람했습니다. 사건기록을 통해 낙찰받은 물건지에 누가 거주하는지 확인할 수 있었습니다.
(2022. 9. 26.) 내용증명을 발송함
점유자이자 공유자인 모친을 수신인으로 하여 내용증명을 발송했습니다. 주된 내용은 10월 5일까지 연락을 부탁한다는 것이었습니다.
다음 날 모친이 내용증명을 수령한 것을 확인했습니다.
(2022. 9. 29.) 공유자로부터 전화가 오고, 대응방안을 편지로 보냄
모친으로부터 전화가 왔습니다. 경매가 진행되는 상황과 앞으로의 대응방안에 대해 설명했으나, 전화만으로는 이해가 어려울 수 있다고 보았습니다. 그래서 통화에서 설명한 내용을 편지로 다시 보내기로 했습니다.
통화하면서 확인한 바로는 모친에게 휴대폰은 없었고, 자녀들의 연락처를 알려주는 것도 꺼려하는 듯했습니다. 이에 당사 대주주의 연락처를 알려주고, 자녀들이 연락을 주면 좋겠다고 말했습니다.
통화가 끝난 뒤, 공유자가 선택할 수 있는 대응방안 4가지를 정리해서 편지로 보냈습니다.
(2022. 10. 5.) 공유자와 다시 통화함
이른 아침에 모친으로부터 전화가 왔습니다.
편지에 적은 4가지 제안 중에서 “방안2) 대금 미납 후 공유자우선매수권 행사”가 좋을 것 같다고 했습니다.
이에 다른 제안의 가능성도 다시 한번 설명했고, 방안2)에 따른 리스크도 함께 설명했습니다. 다만 이왕이면 자녀와 직접 통화하는 것이 좋겠다고 말했습니다. 모친은 그날 오전 중에 아들이 전화할 것이라고 했습니다.
(2022. 10. 5.) 공유자의 아들(채무자)과 통화함
4가지 방안 중 방안1)이 어려운 사정을 들었습니다. 어머니는 방안2)를 희망한다고 했습니다. 이에 따라 공유자우선매수권 행사 시 발생할 수 있는 리스크를 다시 한번 설명했습니다.
공유자 측은 건물은 매입하고, 토지는 현물분할하는 방안도 생각했었다고 했습니다. 다만 판례상 그렇게 진행하기는 어려울 것 같다는 의견을 전했습니다.
보전해 주어야 할 입찰보증금 314만 원과 위로금 500만 원에 대해서도 설명했습니다. 공유자우선매수권 행사로 낙찰받을 경우 소요되는 예상 총비용도 함께 알려주었습니다.
10월 11일까지 어떻게 할지 알려주기로 하고 통화를 마쳤습니다.
(2022. 10. 11.) 공유자의 아들(채무자)과 통화함
공유자 측은 방안2)로 진행하겠다고 했습니다.
다만 입찰보증금 314만 원은 재매각 낙찰 전에 지급하고, 위로금 500만 원은 낙찰 후에 지급하겠다는 조건이었습니다.
하지만 당사의 대주주는 그 조건을 받아들일 수 없다고 했습니다. 만약 협의가 틀어질 경우를 대비해, 잔금 납부기일인 11월 4일 전까지는 814만 원을 입금해야 한다고 말했습니다.
(2022. 10. 18.) 공유자의 아들(채무자)과 통화함
공유자 측은 11월 2일까지 814만 원을 지급하겠다고 했습니다. 이에 관한 확약서도 작성하기로 했습니다.
(2022. 11. 2.) 확약서를 작성함
확약서 작성을 위해 부안으로 내려갔습니다.
아울러 재매각기일 당일에 공유자우선매수권 행사 절차와 신고서 제출 과정에서 주의할 점을 간단히 설명했습니다.
모친으로부터는 “신경 써줘서 고맙다”, “집까지 올라가려면 고생이 많겠다”라는 말을 들었습니다.
(2022. 11. 3.) 814만 원 입금을 확인함
공유자로부터 입찰보증금 보전금액 314만 원과 위로금 500만 원을 합쳐 총 814만 원을 송금받았습니다.
입금을 확인했다는 문자를 보내고, 경매계에 전화해 잔금 납부를 하지 않을 예정임을 알렸습니다. 아울러 재매각기일이 12월 중으로 지정될 수 있는지도 문의했습니다.
(2022. 11. 17.) 공유자가 공유자우선매수신고서를 제출한 것을 확인함
이후 공유자가 공유자우선매수신고서를 제출한 것을 확인했습니다.
(2022. 12. 12.) 재매각기일에 출석함
재매각기일에는 당사의 대주주도 경매 법정에 출석했습니다.
공유자에게 가장 큰 걱정은 누군가 높은 금액으로 입찰하는 것이었습니다. 공유자우선매수권을 행사하면 최고가매수신고인의 입찰금액을 기준으로 매각대금을 납부해야 하기 때문입니다.
이날 입찰자는 1명이었습니다. 입찰금액은 최저가인 3,136만 원에 가까운 3,200만 원이었습니다.
모친과 아들은 물론, 당사의 대주주도 안도의 한숨을 내쉬었습니다.
공유자우선매수신고 등 관련 절차를 마친 뒤, 복도에서 앞으로 주의해야 할 점을 간단히 설명했습니다. 모친은 점심이라도 같이 하고 가라고 했으나, 정중히 사양하고 헤어졌습니다.
(2022. 12. 30. ~ 2023. 2. 2.) 이후 절차와 관련해 몇 차례 연락이 옴
재매각 이후에도 공유자의 아들로부터 몇 차례 연락이 왔습니다.
처음에는 법원에서 3,200만 원을 납부하라는 문서를 받았는데, 내용이 궁금해서 전화했다고 했습니다. 아마도 잔금 납부통지서였던 것으로 보입니다.
공유자 측에서는 이미 보증금으로 약 316만 원을 납부했는데, 왜 다시 3,200만 원을 납부해야 하는지 이상하다고 했습니다. 이에 입찰보증금은 이미 납부한 금액이므로, 실제로는 보증금을 제외한 나머지 금액만 법원에 납부하면 된다고 설명했습니다.
이어 법원에 현금을 들고 가서 납부해야 하는지도 물었습니다. 직접 등기 절차까지 진행할 생각이라면 수표를 준비해 가는 편이 나을 것 같다고 말했습니다. 반대로 법무사를 이용할 예정이라면, 법무사가 안내하는 계좌로 입금하면 될 것이라고 설명했습니다.
며칠 뒤 다시 전화가 왔습니다. 법원에 잔금을 납부했는데, 이후 절차가 궁금하다는 내용이었습니다.
법무사를 이용하지 않았느냐고 물어보니, 등기소가 멀지 않아서 직접 등기를 하려고 했다고 합니다. 이에 경매 사건의 등기는 일반 매매처럼 개인이 등기소에 바로 등기신청을 하는 방식이 아니라, 법원에 등기촉탁신청서를 제출하면 법원의 촉탁으로 소유권이전등기가 진행되는 구조라고 설명했습니다.
그로부터 한 달 정도 지난 뒤 다시 전화가 왔습니다. 법원에 등기촉탁신청서를 제출했는데, 더 해야 할 일이 있는지 궁금해서 연락했다고 합니다.
공유자 측은 법원에 직접 가서 등기촉탁신청서를 제출했고, 등기필증 우편수령신청서도 함께 제출했다고 했습니다. 법원 경매계 담당자가 서류를 검토했고, 미비한 부분이 있으면 연락을 주겠다고 했다는 말도 들었습니다.
이 정도면 사실상 절차는 마무리된 것으로 보였습니다. 더 이상 특별히 할 일은 없을 것 같다고 설명했고, 이 통화가 마지막 통화였습니다.
이 물건을 다시 돌아보면
2022년 11월 수익을 실현한 뒤, 2026년 5월 기준으로 약 3년 6개월이 지났습니다.
현재 해당 주택의 소유자는 공부상 여전히 모친으로 확인됩니다. 주변 토지 시세도 급격하게 변한 것으로 보이지는 않습니다.
다만 현재 해당 일대가 지적재조사 지구로 지정되어 있어, 향후 필지 모양에는 변화가 생길 수 있습니다. 입찰 당시에는 계획도로에 접하기 위한 방안을 고민했었는데, 시간이 지나고 보니 지적재조사라는 변수가 있었던 셈입니다.
이 물건은 입찰보증금 314만 원을 투입하고, 45일 만에 약 500만 원의 세전 기준 수익을 실현한 사례입니다. 물론 더 강하게 협상했다면 더 큰 수익을 기대할 수도 있었을지 모릅니다. 감정가가 약 6,400만 원이었고, 낙찰가는 3,570만 원이었기 때문에 약 3,000만 원의 차이가 있었기 때문입니다.
하지만 당사의 주주는 상대방에게 무리한 요구를 하면서까지 수익을 극대화하는 방식은 지양합니다. 가능하다면 서로 납득할 수 있는 방식으로 수익을 실현하는 것이 좋다고 생각합니다.
이번 사례는 운이 좋게도 상대방도 합리적으로 판단하고 협조해 준 덕분에, 큰 충돌 없이 마무리된 사례였습니다. 낙찰자 입장에서는 짧은 기간 안에 수익을 실현했고, 공유자 입장에서는 살고 있던 주택의 지분 문제를 정리할 수 있었습니다. 그런 점에서 비교적 훈훈하게 마무리된 투자 사례로 기억하고 있습니다.
